Deutscher Hotelmarkt mit hoher Dynamik

Einzeltransaktionen bestimmten zur Jahresmitte nach Informationen von JLL wieder verstärkt das Investmentgeschehen auf dem deutschen Hotelmarkt. Obwohl also im laufenden Jahr großvolumige Hotelportfolios – wie etwa der Verkauf des Interhotel Portfolios in 2016 für einen hohen dreistelligen Millionenbetrag – ausgeblieben sind, fällt der Rückgang im Transaktionsvolumen mit 8 % vergleichsweise gering aus. 1,83 Mrd. Euro in den ersten sechs Monaten 2017 übertreffen den mittelfristigen (5 Jahre) und langfristigen (10 Jahre) Durchschnitt aber mit 50% bzw.110% jeweils deutlich. Vor der Finanzkrise und zwischen 2008 und 2014 war das jetzige Halbjahresergebnis nicht einmal ein Jahresvolumen. Und es hätte noch höher ausfallen können, wenn kurz vor dem Abschluss stehende größere Investments im Juni unterzeichnet worden wären. Die werden wir nun in den nächsten Wochen und Monaten sehen. Gut möglich, dass dann das Rekordergebnis von 2016 im laufenden Jahr mit Erreichen der 5 Mrd. Euro-Marke erneut übertroffen wird.

Es ist viel Dynamik auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt: auch die rekordverdächtige Anzahl der Transaktionen (über 50) in den ersten sechs Monaten unterstreicht die hohe Nachfrage. An den Rahmenbedingungen hat sich nichts geändert: die Wirtschaft läuft, der Finanzierungsmarkt ist liquide, der Anlagedruck hoch, der Tourismus ist weiterhin auf Wachstumskurs und pusht die Betriebszahlen der Hotels. Diese Konstellation in Kombination mit einem Produktmangel hat sich auch auf die Renditen ausgewirkt. Objekte in A-Lagen mit langen Pachtverträgen werden mittlerweile mit um die 4% gehandelt.

In den ersten sechs Monaten wurden insgesamt 43 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von rund 1,3 Mrd. Euro (H1 2016: 800 Mio. Euro mit 27 Transaktionen) notiert. Insbesondere Hotelentwicklungen waren sehr gefragt und stellten rund ein Drittel aller Einzeltransaktionen dar.

Im Portfolio-Segment lag das Volumen mit acht Transaktionen bei 530 Mio. Euro (H1 2016: 1,2 Mrd. Euro mit 11 Transaktionen). Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr, in dem der Verkauf des Interhotel Portfolios allein 40% des Transaktionsvolumens ausmachte, einem Rückgang von 55%.

Von institutionellen Investoren floss auch zwischen Januar und Ende Juni das bei weitem meiste Kapital in Hotelobjekte: rund 1,2 Mrd. Euro waren es bei 29 Investments. Hotelbetreiber (8 Transaktionen), Immobilienfirmen (6), Privatpersonen (5), und Private Equity Firmen / REITs (3) investierten zusammen ca. 630 Mio. Euro. Auf das Konto deutscher Investoren gingen rund 60% aller Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 940 Mio. Euro. Großbritannien erwies sich unter den ausländischen Anlegern als aktivster Player (fünf Transaktionen mit zusammen rund 200 Mio. Euro); asiatisches Kapital kam mit 220 Mio. Euro aus Thailand und Singapur.

Eine Abkühlung des Marktes ist nicht in Sicht. Eher ist das Gegenteil der Fall: etliche neue Fonds wurden vor kurzem aufgesetzt, um u.a. in Hotels zu investieren. Trotz Rekordtief sind Renditen in der Assetklasse Hotel nach wie vor höher als bei anderen Immobilienarten. Zu beobachten ist deshalb, dass bei Quartiersentwicklungen und mischgenutzten Projekten immer häufiger Hotels als attraktiver Renditetreiber integriert werden.

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