Altbausanierung – mit welchen Kosten muss man rechnen?

Bei der Suche nach einer Immobilie stellt man sich irgendwann die Frage: Altbau oder doch lieber Neubau? Diese Entscheidung fällt den meisten Menschen nicht leicht. Sollte man sich für den Kauf eines Altbaus entscheiden, spricht definitiv der geringere Preis eine Rolle. Doch genau da sollte man mit Vorsicht rangehen. Bei einer Altbausanierung kommen nur selten niedrige Kosten auf einen zu. Dadurch verkalkulieren sich die meisten und erwachen mit einer bösen Überraschung. Unser Gastautor Marvin Naujoks, Redakteur des Baufinanzierungsportals loyalefinanz.de, fasst die wichtigsten Eckpunkte zusammen.

Expertenmeinung einholen vor dem Kauf einer Altbausanierung!

Welche Bestandteile eines Altbaus saniert werden müssen kann man im Vorfeld nicht sagen. Es gibt Altbauten die sehr vernachlässigt wurden und daher nicht so gut in Schuss sind, wiederum gibt es aber auch Altbauten, die trotz ihres Alter sehr gut aussehen. Bei einer Sanierung können viele Mängel auftreten, wie beispielsweise eine Beschädigung der Technik oder die allgemeine Statik.

Um im Vorfeld den Sanierungsbedarf abschätzen zu können, sollte man sich definitiv eine Expertenmeinung einholen. Gerade Laien, die zum ersten Mal einen Altbau kaufen. Ein Rat kann man sich bei einem Bauingenieur oder Architekten holen. Wichtig ist, dass man sich die Meinung eines unabhängigen Experten holt, der mit der bauausführenden Firmen nichts zutun hat. Die Expertenanalyse können sie als Grundlage für die spätere Sanierung nehmen. Mit der Analyse des Experten wissen sie nicht nur was notwendig und sinnvoll ist, sondern auch welche Reihenfolge sie beachten müssen. Dadurch fällt es ihnen auch einfacher die Sanierung finanziell perfekt zu planen. Man sollte definitiv das Geld in einen fachmännischen Gutachter investieren, sonst könnte das zu Problemen führen!

Mit welchen Kosten muss man bei einer Altbausanierung rechnen?

Die Sanierungskosten kann man nicht pauschalisieren, die hängen nämlich von dem Zustand des Objektes ab. Man kann sich aber als Käufer eines Altbaus an den Richtwerten von dem „Verband Privater Bauherren“ (VPB) orientieren. Handelt es sich bei dem Altbau um ein Haus vor dem Zweiten Weltkrieg, sollte man ungefähr noch einmal mit der Hälfte des Kaufpreises für die Sanierung rechnen. Bei einem Objekt der Nachkriegszeit ist die Zahl nicht viel kleiner. Hier sind es rund 40% des Kaufpreises, die oben drauf kommen. Einige Altbauten wurden schon in der Vergangenheit bereits modernisiert. Dadurch wird der Aufwand für Sie nicht ganz so hoch sein.

Im Durchschnitt lässt sich sagen, je älter eine Immobilie ist, desto Kostenintensiver ist sie. Es kommt aber oft genug vor, dass auch junge Immobilien saniert werden müssen. Der VPB hat errechnet, dass auch Immobilien mit dem Baudatum von 1980 und 1990 mit einer Sanierung von noch einmal 20 Prozent des Kaufpreises kalkulieren sollten. Auch bei Immobilien die vor 15 jahren gebaut wurden, sollte man mit einer Sanierung bzw. Modernisierung von ungefähr 16 Prozent des Kaufpreises rechnen. Mit diesen Daten sollte man auf jeden fall vorsichtig an so ein Projekt rangehen.

Was ist bei einer Sanierung zu beachten?

Die nötigen Sanierungsarbeiten unterscheiden sich grundsätzlich bei jedem Altbau. Es gibt dennoch gewisse Arbeiten, die immer wieder anfallen. Einer der größten Punkte bei der Sanierung eines Altbaus ist die Wärmedämmung. Die ist in den meisten fällen nicht auf dem neuesten Stand. Aus diesem Grund muss meistens die Fassaden und auch die Dachdämmung erneuert werden. Die Haustechnik ist ebenso ein großer Punkt, wenn man ein Altbau sanieren will. Damit ist die Heizungsanlage und die elektrischen sowie sanitären Leitungsnetze gemeint. Es wird häufig empfohlen diese komplett zu erneuern, wenn die Immobilie älter als 30 Jahre ist, dabei sollten die Kosten nicht im Vordergrund stehen.

Ein ebenso großer Knackpunkt ist der Keller. Bei rund 80% aller Altbausanierungen weist der Keller erhebliche Mängel auf. Feuchtigkeit ist in den meisten Fällen das größte Problem, denn die Feuchtigkeit führt meist zu einem erheblichen Schimmelbefall und dies meistens zu hohen Sanierungskosten.

Hilfe holen bei Finanziellen angelegenheiten für die Altbausanierung

Wer sich für einen Altbau und damit gegen einen Neubau entscheidet, sollte nicht denken, dass er mit den Kosten auf sich allein gestellt ist. Es gibt gerade bei einer Altbausanierung viele verschiedene Fördermöglichkeiten, die aber selbstverständlich auch an einige Bedingungen gebunden sind. Finanzhilfen dürfen bei Sanierungsmaßnahmen, wie zum beispiel dem Dach, den Fenstern, den Türen, der Außenfassade und auch den Heizungs- Sanitäranlagen sowie den Schimmelbefall vorgenommen werden.

Die meisten Förderungen gibt es bei einer „energetische Sanierung“, wo es um die alte Bausubstanz geht. Dabei geht es um ein Altbau was durch neue Fenster oder eine bessere Isolierung energetisch auf den neuesten Stand von heute gebracht wird. Um diese Förderung zu bekommen sollte der Altbau nach der Sanierung, den Energiestandard „KfW-Effizienzhaus 100“ erreichen. Dies muss selbstverständlich nachgewiesen werden. Ein großer Vorteil ist, dass man nach dem Abschluss die Handwerkerarbeiten einen Teil der Kosten steuerlich geltend machen kann. Man bekommt in diesem Fall vom Finanzamt eine erstattung bis zu 20 Prozent.