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Büromarkt in Leipzig auf Erholungskurs

Mit einem Flächenumsatz von 26.000 m² erzielt der Leipziger Büromarkt den drittbesten Start der vergangenen zehn Jahre. Der schwache Vorjahreswert wird damit um stolze 44 % übertroffen, ebenso wie der langjährige Durchschnitt um gute 19 %. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).
In den ersten drei Monaten konnten zwei größere Verträge über 1.000 m² abgeschlossen werden, davon einmal durch die Universität Leipzig (3.500 m²) sowie den finnischen Handyhersteller Nokia (1.200 m²). „Dennoch wurde mit 82 % das Gros der Verträge im kleinteiligen Bereich bis zu 1.000 m² abgeschlossen, knapp über die Hälfte sogar für Flächen bis 500 m². Hier zeigt sich, dass der Leipziger Büromarkt von einer hohen Aktivität im kleinteiligen Größenbereich lebt, was für eine rege Nachfrage spricht. Gut 40 % des Umsatzes wurden im Teilmarkt City generiert“, sagt Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Dahinter folgen die Nebenlagen (30 %) und der Cityrand (26 %), wovon mehr als die Hälfte auf den hier zugeordneten und stark nachgefragten Teilmarkt Graphisches Viertel entfällt.
Die Branchenverteilung wird wie auch schon zum Vorjahresbeginn von der Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen angeführt, die auf rund 34 % kommt. Die öffentliche Verwaltung kann dank des Abschlusses der Universität Leipzig um 7 Prozentpunkte zulegen und schiebt sich auf den zweiten Platz (rund 16 %). Nahezu unverändert liegen die Beratungsgesellschaften mit gut 14 % auf dem dritten Rang. Auf den weiteren Plätzen folgen die IuK-Technologien (rund 12 %) und mit etwas Abstand das Gesundheitswesen (rund 9 %).
Der Leerstand setzt seine rückläufige Tendenz fort und summiert sich am Ende des ersten Quartals auf 373.000 m². Damit liegt er rund 8 % unter dem Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Der Bestand kurzfristig verfügbarer Flächen wurde in allen Büromarktzonen abgebaut. Aktuell entfallen 39 % des Leerstands auf den Cityrand und 27 % auf die Nebenlagen. Es folgen die City (gut 21 %) und abschließend die Peripherie (knapp 13 %). Der Anteil modern ausgestatteter Flächen am gesamten Leerstand beträgt ein Drittel und ist somit ebenfalls rückläufig (-7 Prozentpunkte). Knapp die Hälfte (rund 48 %) dieser modernen Flächen befinden sich in der Büromarktzone Cityrand. In der City hingegen ist mit weniger als 3 % Anteil faktisch kein moderner Leerstand vorhanden. Die Leerstandsquote ist auf 10,0 % gesunken.

Kaum Flächen im Bau – Spitzenmiete steigt weiter

Auch wenn sich die Flächen im Bau mehr als verdoppelt haben, summieren sie sich gerade einmal auf 23.000 m². Die stärkste Bautätigkeit (63 %) ist dabei in der Büromarktzone Cityrand zu beobachten. Auf die City, wo das Angebot moderner Flächen bereits nahezu erschöpft ist, entfallen knapp 22 %. Für fast die Hälfte aller neu entstehenden Flächen gibt es noch keinen Mieter. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot, bestehend aus Leerstand und verfügbarer Flächen im Bau, hat sich um gut 7 % auf 384.000 m² reduziert.
Der Mangel an Neubauflächen führt zu einer weiter steigenden Spitzenmiete, sodass diese am Ende des ersten Quartals bei 12,50 €/m² liegt. Sie wird für hochwertige Flächen in sehr guten Lagen der City erzielt. Der Nachfrageüberhang wirkt sich auch auf die Mieten in den Zonen Cityrand  und Nebenlagen aus, wo sich das Preisniveau insgesamt leicht erhöht hat. Dies zeigt sich in einer leicht angestiegenen Durchschnittsmiete für Leipzig.

Perspektiven

„Nach dem guten Start dürfte bei gleichbleibender Nachfrage mit einem soliden Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts am Jahresende zu rechnen sein. Bezüglich der Bautätigkeit wird im weiteren Jahresverlauf zunächst keine Zunahme erwartet. Für den Leerstand bedeutet dies, dass er seine rückläufige Tendenz beibehält, vielleicht sogar noch beschleunigt. Vor allem für die City ist damit noch keine Entspannung beim knappen Angebot moderner Flächen in Sicht. Die Spitzenmiete wird von diesen Entwicklungen vermutlich unberührt bleiben, aber es ist nicht auszuschließen, dass die Durchschnittsmiete weiter steigt“, prognostiziert Stefan Sachse.
Quelle: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

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