Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Der Einheitswert als Berechnungsgrundlage soll nur noch bis Ende 2024 gültig sein. Ab dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Das sind die Hintergründe sowie die bevorstehenden Konsequenzen für Grundstückseigentümer.

Schluss mit Einheitswerten

Die Grundsteuer wird zurzeit noch auf der Basis von sogenannten Einheitswerten erhoben, die auf den Stichtag 1. Januar 1964 (im Beitrittsgebiet 1. Januar 1935) ermittelt wurden. Dass diese Werte mangels Aktualisierung den tatsächlichen Verhältnissen in vielerlei Hinsicht nicht mehr entsprechen, war seit längerem klar. Das Bundesverfassungsgericht hat entsprechend mit Urteil vom 10. April 2018 die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber eine Neuregelung aufgegeben. Die bestehenden Einheitswerte dürfen noch längstens bis zum 31.12.2024 angewendet werden.

Das Ziel der Grundsteuerreform

Im November 2019 hat der Bundesgesetzgeber das neue Grundsteuerreformgesetz (Bundesmodell) beschlossen und gleichzeitig durch eine Grundgesetzänderung den Ländern die Möglichkeit gegeben, abweichende Regelungen zu treffen. Davon haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen sowie in geringem Umfang das Saarland und Sachsen Gebrauch gemacht (Landesmodelle). Nach den neuen Gesetzen wird die Grundsteuer nun anstelle auf Basis des Einheitswertes auf Basis des Grundsteuerwertes (bzw. Äquivalenz- oder Flächenbetrages) ermittelt. Der Grundsteuerwert (bzw. Äquivalenz- oder Flächenbetrag) erhebt dabei nicht den Anspruch, dem Verkehrswert der Grundstücke zu entsprechen. Vielmehr solle über die Neufestsetzung der Werte die in einer Gemeinde belegenden Grundstücke in ein realistisches und zeitgemäßes Verhältnis zueinander gesetzt werden, sodass auf dieser Basis das gesamte bisherige Grundsteueraufkommen einer Gemeinde verursachungsgerecht auf die einzelnen Grundstückseigentümer verteilt werden kann.

Wer ist zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet?

Zur Abgabe der Erklärung ist in der Regel der Eigentümer des Grundstücks oder des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, bei Erbbaurechten der Erbbauberechtigte verpflichtet. In der Feststellungserklärung sind dabei alle zur Ermittlung des Grundsteuerwertes relevanten Merkmale des Grundstückes gegenüber dem zuständigen Finanzamt zu deklarieren.

Wie trifft die Grundsteuerreform den einzelnen Grundstückseigentümer?

Die Grundsteuerreform soll nach Vorstellung des Gesetzgebers grundsätzlich aufkommensneutral sein. Die Einnahmen einer Gemeinde sollen durch die Reform also in etwa gleichbleiben. Die Aufkommensneutralität ist jedoch lediglich eine Zielvorgabe des Gesetzgebers, die aber wegen der grundgesetzlich garantierten Hebesatzautonomie die Gemeinden nicht bindet. Das Verhalten der einzelnen Gemeinden bei der Neufestsetzung der Hebesätze ist somit mit Spannung abzuwarten. Unabhängig von der Aufkommensneutralität werden sich aber individuelle Belastungsverschiebungen zwischen den einzelnen Steuerpflichtigen ergeben; dies ist zwangsläufige Folge der Neubewertung.

Wie ist die Grundsteuer bzw. der Grundsteuerwert zu ermitteln?

Die Grundsteuer für die Steuererklärung 2022 wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: Das Finanzamt stellt zunächst den neuen Grundsteuerwert fest, der den bisherigen Einheitswert ersetzt (Stufe 1). Auf Basis der gesetzlich vorgeschriebenen Grundsteuermesszahl und des Grundsteuerwertes wird anschließend die Grundsteuermessbetrag (Stufe 2) festgesetzt und an die Gemeinden übermittelt. Die jeweilige Gemeinde setzt schließlich die Grundsteuer fest, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem individuellen Hebesatz multipliziert (Stufe 3).

Welche Auswirkungen hat die Steuermesszahl?

Die verschiedenen Bewertungsmodelle führen zu wesentlichen Unterschieden beim ermittelten Grundsteuer- bzw. Äquivalenz- oder Flächenwert. Diese werden teilweise durch die unterschiedliche Höhe der Steuermesszahlen aufgefangen.

Welche Auswirkungen resultieren aus dem Hebesatz?

Nachdem die Grundsteuerwerte ermittelt und mit den Steuermesszahlen multipliziert worden sind, werden die so ermittelten Grundsteuermessbeträge den Gemeinden übermittelt, damit diese unter dem Grundgedanken der Aufkommenselastizität der Grundsteuerreform die Hebesätze so festlegen, dass in der Summe das gleiche Aufkommen erzielt wird. Hierbei ist zu erwähnen, dass die Aufkommenselastizität eine Zielvorgabe des Gesetzgebers ist, die aber wegen der grundgesetzlich garantierten Hebesatzautonomie die Gemeinden nicht bindet. Im Vergleich zur aktuellen Grundsteuererhebung werden nach der Grundsteuerreform die Grundsteuerwerte tendenziell steigen und die Steuermesszahlen sinken. Soweit sich diese Effekte nicht ausgleichen, werden die neuen Hebesätze einer Gemeinde zwangsläufig von den bisherigen abweichen. Die zukünftige Grundsteuerbelastung kann also nicht dadurch abgeschätzt werden, dass der neu ermittelte Grundsteuermessbetrag mit dem aktuell gültigen Hebesatz multipliziert wird.