„Häusle baue“ – für wen ist das in Stuttgart noch möglich?

Aufgrund des Bevölkerungsrückgangs wird die Anzahl der Stadtbewohner in den kommenden Jahren sinken, wobei die deutschen Millionenstädte eine Ausnahme bilden. Die Preise für Wohnraum haben sich in vielen Großstädten um mehr als 80 % in den vergangenen Jahren erhöht und Stuttgart bildet hier keine Ausnahme.

Stuttgart – wenn das Eigenheim zum Luxusgut wird

In den ersten Monaten des Jahres 2018 sind nicht nur in der Stuttgarter City die Immobilienpreise deutlich angestiegen, sondern auch in der Region wird es immer teurer – wobei es ein paar Ausnahmen gibt.

Dass das Wohnen in Stuttgart in den meisten Fällen ein dickes Loch in die Haushaltskasse reißt, ist ein offenes Geheimnis und das gilt schon gar nicht für die eigenen vier Wände, wenn es gilt ein solches zu kaufen. Belegt wird dies vom aktuellen Immobilienreport der Internet-Plattform Homeday, der die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Landeshauptstadt Baden-Württemberg auf der Basis von den geforderten Verkaufspreisen analysiert.

Der Report analysierte dabei nicht nur die Preisentwicklung in der Stadt, sondern wertet sogar bezirksgenau und zum Teil überdies bis auf die Straßenzüge genau aus. Das Ergebnis der Studie: Die Immobilienpreise sind in den Filderbezirken binnen eines Jahres unterschiedlich angestiegen, aber unterm Strich deutlich geringer wie in Stuttgart-Mitte. Dort haben die Preise innerhalb von einem Jahr um 14,2 % zugelegt.

Während die Wunsch-Immobilienpreise für Häuser laut der Studie in Möhrigen und Degerloch durchschnittlich innerhalb von 12 Monaten um mehr als 8 % gestiegen sind, so sind die Preise in Vaihingen vom ersten Quartal 2017 bis zu den ersten drei Monaten in 2018 nur um rund 0,6 % gestiegen. Betrug der Preis Anfang 2017 dort durchschnittlich 380,500 Euro für 100 Quadratmeter, so musste Anfang des Jahres gerade einmal 2200 Euro mehr bezahlt werden. Dies ist im Hinblick auf die Stuttgarter Verhältnisse als moderat zu bezeichnen. Die Preise für Eigentumswohnungen lagen nur geringfügig darunter.

Kann ein Immobilienmakler helfen?

Nicht nur die Verkaufs- bzw. Kaufpreise für Immobilien haben sich in Stuttgart entwickelt, sondern auch die Mietpreise. Für die Menschen die nach Stuttgart ziehen oder in der Stadt nach einer neuen Wohnung suchen, ist es eine anstrengende Angelegenheit und die Tage und Wochen kennen nur einen Programmpunkt: Wohnungssuche. Dafür werden Zeitungsinserate und Onlineportale studiert, Bewerbungen geschrieben, Wohnungen besichtigt. Einen Immobilienmakler in Stuttgart beauftragen, das ist für viele dann noch eine letzte Möglichkeit. Doch oftmals sind es die Preisvorstellungen, die ein großes Loch zwischen Vermieter und den finanziellen Möglichkeiten der Wohnungssuchenden reißen. Immer wieder müssen Wohnungssuchende feststellen, dass die Wohnungen nicht finanzierbar sind, da hilft auch der beste Makler nicht.

Viele Studien belegen bereits, dass die Mietpreise in Stuttgart und Umgebung hoch sind – wobei dies keine neue Erkenntnis ist. Doch erstmals wurde von dem Statistischen Bundesamt der Stadt die Dynamik auf dem Markt und der örtlichen Verteilung ermittelt: Mehr als 33 % sind die Angebotsmieten von 2009 bis 2017 gestiegen und in manchen Stadtbezirken Stuttgarts sogar um rund 40 %. Wurde von den Vermietern vor neun Jahren noch eine Nettokaltmiete von 8,70 Euro pro Quadratmeter gefordert, so waren es 2017 stadtweit bereits 11,80 Euro.

Ähnliche Ergebnisse bei anderen Studien

Die Angebotsmieten werden von anderen Studien ebenfalls in dieser Höhe angesiedelt, wie beispielsweise vom renommierten F&B-Wohnindex. Dieser gibt als Durchschnitt 11,80 Euro an. Noch bis zum 31.12.2018 gilt der aktuelle Mietspiegel und dieser berücksichtigt auch die bestehenden Mietverträge und weist ein mittleres Kaltmietenniveau von 8,95 Euro pro Quadratmeter auf. Allerdings weist er bei den neueren Wohnungen ab 1985 und ab 2010 höhere Werte mit 9,45 und 11,04 Euro auf.

In den Innenstadtbezirken müssen die Wohnungssuchenden mit weitaus höheren Preisen rechnen. Mit 13,40 Euro sind Wohnungen in Stuttgart-Mitte zu finden (Kaltmiete pro Quadratmeter) und damit ist der Stadtteil der Spitzenreiter vor dem Westen mit 13,30 Euro. Der Gürtel, der direkt an diese Bezirke angrenzt, weist Werte ab 12 Euro aufwärts auf und damit spiegelt sich hier die Nähe zur Innenstadt und den guten Wohnlagen in Halbhöhe wieder. Der Stadtbezirk Hedelfingen bildet das Schlusslicht mit 9,80 Euro und ist damit der Einzige, der unter der 10 Euro Marke bleibt. Zudem weist er auch die geringsten Steigerung seit 2009 mit einem Plus von 18,1 % auf.

Die Mieten steigen schneller als die Einkommen

Es ist eine Geschichte, die sich schon längst nicht mehr nur am unteren Rand der Gesellschaft abspielt. In ihrem jüngsten Mietbericht warnt die Bundesregierung davor, dass die Haushalte mit mittleren Einkommen zunehmen betroffen sein werden. Es breitet sich das Gefühl aus, dass es jeden treffen könnte.

Eine Faustregel besagt, dass höchsten ein Drittel fürs Wohnen ausgegeben werden soll. Doch die Mieten steigen schneller als die Einkommen und bereits jetzt, zahlen die Haushalte 40 % mehr Miete, als sie sich leisten können, wie eine Studie der Hans Böckler Stiftung (HBS) aufzeigt. Nach der Mietzahlung haben 1,3 Millionen Haushalte weniger als der Hartz-IV-Regelsatz und im Wortsinn werden sie in die Armut gedrängt, wie die Forscher vorbringen. Die Wohnbedingungen sind laut den Forschern nicht nur ein Spiegel der bestehenden Ungleichheit, sondern sie tragen zudem zu einer wachsenden Ungleichheit bei.

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