Baufinanzierung 2021: Was wird sich für Bauherren und Käufer verändern?

Eine eigene Immobilie zu kaufen, sei es dass sie noch gebaut werden muss oder bereits besteht, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Zwar sind Ökonomen nicht für Gefühle zuständig, doch sie haben einen Namen für die Empfindung gefunden. Derzeit heißt es in vielen Studien und Kommentaren, dass die „um die 40-Jährigen“ eine „verlorene Generation“ seien – womit der Immobilienmarkt gemeint ist. Die Generation zwischen 35 und 45 Jahren könne sich nach dem Preisanstieg der vergangenen 10 Jahre – anders als einst die Eltern – keine eigene Immobilie mehr leisten.

Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind explodiert

In den letzten Jahren haben sich die Preise tatsächlich auf dem deutschen Immobilienmarkt auffallend entwickelt. Besonders für die Metropolen, in denen die jungen Menschen, vor allem die sogenannten Millenniums, leben, gilt dies. Daher ist es frustrierend, denn auch bei den jungen Leuten ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weiterhin vorhanden. Die eigene Immobilie ist je nach Umfrage für 70 bis 80 Prozent der Deutschen noch immer „das“ Lebensziel.

Doch muss der Traum vom Eigenheim aufgrund der gestiegenen Preise tatsächlich begraben werden? Sicherlich nicht, wie die Experten der Baufinanzierungsberatung wissen. Denn schließlich sind entgegen aller Erwartungen die Zinsen für Baufinanzierung in diesem Jahr weiter gesunken. Zum Teil lagen diese auf einem Rekordtief von 0,4 Prozent für 10-jährige Zinsbindungen. Aber wie wird es weitergehen?

Wie viel Haus ist machbar?

Laut einer Statistik wohnten im Jahr 2020 rund 28,8 Millionen Personen in Deutschland in einem eigenen Haus, während 4,62 Millionen in einer Eigentumswohnung lebten. Für diejenigen die in 2021 einen Hausbau oder den Kauf einer Immobilie planen, stellt sich die Frage, wie viel Eigentum man sich leisten kann. Dies bezieht sich vor allem auf die Generation um die 40, im Vergleich zu den Eltern – aber auch konkret in Quadratmetern und Euro.

Als Erstes eine gute Nachricht. In etlichen Regionen Deutschland gibt es noch viel Platz fürs Geld. Dieser ist sogar leistbarer, als es sich die Eltern erträumt hätten. Belegt wird dies durch den Erschwinglichkeitsindex, der vom Analysehaus Empirica erstellt wurde. Der Index steht derzeit auf einem Rekordniveau, auch wenn die Preise gestiegen sind. Doch die verpufften Zinsen machen eben das wieder mehr als gut. Zumindest bis jetzt. Der Quadratmeter Wohnraum kostet in den allermeisten deutschen Landkreisen nach Erhebung der Postbank aktuell noch unter 2000 Euro. Das bedeutet, dass es möglich ist, vielerorts für 200.000 Euro bereits ein Haus zu bekommen, auch wenn zugegebenermaßen sich der Andrang dort in Grenzen hält.

Doch je näher es an die Grenzen der großen und mittleren Städte geht, sind die Preise in den vergangenen Jahren geradezu explodiert. Die Quadratmeterpreise in den Großstädten haben sich seit 2008 fast verdoppelt – und hier lebt immerhin rund 37 Prozent der deutschen Bevölkerung.

Was wird in 2021 wichtig bei der Baufinanzierung?

Seit einiger Zeit wird spekuliert, ob von den Banken bald Baufinanzierungen mit einem Negativzins angeboten werden. Diese Debatte wird vor allem durch die sinkenden Zinsen befeuert. Bereits seit einigen Jahren haben einzelne Programme der staatlichen KfW einen negativen Effektivzins. Die KfW möchten den Banken negative Einstände anbieten, wobei die Erwartung darauf liegt, dass an die Kunden perspektivisch negative Sollzinsen weitergegeben werden. Doch die Kreditinstitute zeigen sich sehr zurückhaltend.

Das Problem dabei ist, dass der Aufwand groß ist die IT-Systeme entsprechend umzuprogrammieren – selbst wenn das Minuszeichen klein ist. Auf die Banken kommen dadurch Kosten zu. Darüber hinaus ist es nicht absehbar, für wie lange das überhaupt notwendig ist. Laut den Experten sollte das Minuszeichen für niemanden ausschlaggebend sein, der eine Baufinanzierung abschließen möchte. Zudem ist der Zins aktuell nicht der Faktor, der eine Behinderung für eine Baufinanzierung darstellt.

Ist es möglich, sich 2021 noch eine Immobilie zu leisten?

Die Immobilienpreise haben sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Wohneigentum ist fast überall im Preis angestiegen, wobei der Bauzins weiter gefallen ist. Durch die sinkende Zinslast wurden die steigenden Preise zum Teil aufgefangen oder zumindest abgefedert. Experten sind der Ansicht, dass besonders Letzteres im kommenden Jahr nicht mehr der Fall sein wird, sondern dass die Zinsen auf lange Sicht stagnieren. Ein Potenzial für Rückgänge wird nicht gesehen.

Die Schlussfolgerung der Experten lautet, dass die Preise auch über das nächste Jahr tendenziell steigen werden, wodurch sich der Erschwinglichkeitsindex in den kommenden Jahren zuungunsten der potenziellen Käufer verschlechtern wird. Allerdings wird kein Einbruch des Marktes erwartet. Der Grund ist, dass in der Bevölkerung viel Vermögen vorhanden ist und viele Menschen von Erbschaften oder Schenkungen bzw. von zinslosen Krediten von Verwandten profitieren.

Darüber hinaus stehen derzeit viel mehr Möglichkeiten zur Verfügung, um den gesamten Kaufpreis einer Immobilie zu finanzieren, als noch vor ein paar Jahren. Zukünftige Eigentümer benötigen nach der Ansicht der Experten in vielen Konstellationen lediglich Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten – der Rest ist finanzierbar. Auch in de Zukunft wird sich dies nicht ändern, da die Banken hierzulande bereits jetzt gründlich überprüfen, konservativ kalkulieren und den angehenden Immobilienbesitzern solide Finanzierungen anbieten.