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Rekordumsatz im ersten Halbjahr auf dem deutschen Büroinvestmentmarkt

Berlin – Das Transaktionsvolumen mit Büroimmobilien belief sich im ersten Halbjahr 2013 auf 5,58 Mrd. €. Damit wurde nicht nur das bereits sehr starke Vorjahresresultat um 43 % übertroffen, sondern auch das zweitbeste erste Halbjahr aller Zeiten registriert. Lediglich im nicht vergleichbaren Boomjahr 2007 lag der Investmentumsatz in den ersten sechs Monaten deutlich höher, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.

„Auch der langjährige Durchschnitt konnte im ersten Halbjahr 2013 um 16 % überboten werden. Wie bereits im Vorjahr blieben Bürohäuser die beliebteste Assetklasse und konnten ihre Spitzenposition eindrucksvoll bestätigen: Insgesamt entfielen gut 42 % des gesamten Transaktionsvolumens auf diese Objektklasse. Im Vordergrund standen eindeutig Einzelverkäufe, die 85 % des Umsatzes ausmachen. Aber auch das Investitionsvolumen mit Portfolios hat absolut betrachtet sehr stark zugenommen und trägt über 840 Mio. € zum Ergebnis bei“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zu den wichtigsten Deals gehörten der Verkauf der Büroobjekte Gallileo und Skyper, beide in Frankfurt. Aber auch die Transaktion eines SEB-Portfolios (420 Mio. €) trug nicht unerheblich zum außergewöhnlich dynamischen Jahresauftakt bei.

Analog zur bundesweiten Entwicklung konnten auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) ihr Transaktionsvolumen spürbar steigern. Mit knapp 4,55 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis um fast 56 % übertroffen. Die Zunahme fiel damit sogar noch etwas höher aus als im bundesweiten Durchschnitt. Erfreulich ist, dass alle Standorte deutliche Zugewinne aufweisen: Knapp an der Spitze liegt Frankfurt mit gut 1,19 Mrd. € (+93 %), vor München mit rund 1,18 Mrd. € (+21 %). Auch Berlin konnte den Umsatz um 56,5 % steigern (849 Mio. €) und platziert sich auf Rang drei. Erwartungsgemäß vervollständigt Hamburg mit 672 Mio. € (+69 %) das Führungsquartett. Aber auch Düsseldorf mit 429 Mio. € (+58 %) und Köln mit 218 Mio. € (+97 %) haben vom insgesamt positiven Trend profitiert und tragen ihren Anteil zum beeindruckenden Ergebnis der ersten sechs Monate bei.

Auch an B-Standorten und Mittelstädten wurde wieder umfangreich in Büroimmobilien investiert. Auf die Städte mit über 250.000 Einwohnern entfallen rund 537 Mio. €, in der Kategorie zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern wurden 122 Mio. € registriert. Aber auch kleinere Standorte mit weniger als 100.00 Einwohnern tragen mit 153 Mio. € nicht unwesentlich zum Gesamtumsatz mit Büroobjekten bei.

Größenstruktur kaum verändert – Spitzenrenditen stabil

Die Größenstruktur der Verkäufe hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum kaum verändert. Transaktionen mit mehr als 50 Mio. € liegen weiterhin klar an der Spitze und zeichnen für gut 60 % des Umsatzes verantwortlich. Nahezu gleichauf folgen die Kategorien zwischen 10 und 25 Mio. € (16,5 %) und von 25 bis 50 Mio. € (gut 16 %). Kleinere Deals bis 10 Mio. € kommen immerhin noch auf einen Anteil von knapp 7 % und haben absolut betrachtet, wie alle anderen Marktsegmente auch, ebenfalls spürbar zugelegt. Die Steigerung des Investitionsvolumens in allen Größenklassen unterstreicht noch einmal die umfangreiche Nachfragebasis.

Wie groß das Interesse der Investoren an deutschen Büroimmobilien ist, verdeutlicht auch die sehr vielfältige Anlegerstruktur. Insgesamt weisen sieben Investorengruppen Umsatzanteile zwischen 9 und gut 14 % auf. Auf Platz eins liegen Spezialfonds mit gut 14 %, gefolgt von Versicherungen (14 %) und privaten Anlegern mit knapp 14 %. Aber auch Immobilien AGs mit 12,5 % und Equity/Real Estate Funds (11 %) kommen noch auf zweistellige Anteile. Zur Spitzengruppe gehören darüber hinaus noch offene Fonds (knapp 10 %) sowie Pensionskassen mit 9 %. Auf ausländische Anleger entfallen rund 36 % des Transaktionsvolumens. Im Portfoliosegment liegen sie sogar mit weitem Abstand vor den deutschen Investoren.

Nachdem die Spitzenrenditen aufgrund der starken Nachfrage Ende 2012 an fast allen Standorten noch einmal nachgegeben hatten, haben sie sich im ersten Halbjahr 2013 bislang stabilisiert. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,60 %, knapp vor Hamburg mit 4,70 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt mit 4,75 %, Berlin mit 4,80 %, Düsseldorf mit 4,90 % und Köln mit 5,20 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt bei 4,83 % und damit rund 30 Basispunkte unter ihrem Mittelwert der letzten zehn Jahre.

Perspektiven

„Die Nachfrage nach deutschen Büroimmobilien ist unverändert groß. Vor allem eigenkapitalstarke ausländische Investoren zeigen noch ein weiter wachsendes Interesse“, erklärt Sven Stricker. „Die im europäischen Vergleich stabile gesamtwirtschaftliche Situation und die positiven Perspektiven Deutschlands spielen dabei eine nicht unerhebliche Rolle. Vor diesem Hintergrund und einigen konkreten großvolumigen Verkäufen, die sich in Vorbereitung befinden, ist auch für die zweite Jahreshälfte von umfangreichen Umsätzen auszugehen. Es bestehen gute Chancen, auch 2013 die Schwelle von 10 Mrd. € beim Transaktionsvolumen erneut zu überbieten.“

Foto: © Tiberius Gracchus – Fotolia

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