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In vielen deutschen Städten werden die Immobilienpreise bis ins kommende Jahr 2020 weiter steigen und das sogar ziemlich kräftig – sofern die Zinsen weiter so niedrig bleiben. Während in den großen Metropolen mit hohen Preissteigerungen zu rechnen ist, werden nur in einigen Städte im Ruhrgebiet die Preise moderat ausfallen. Eine statistische Analyse eines bekannten Immobilienportals kommt zu diesem Ergebnis. Dafür wurden die Immobilienpreis-Daten von großen deutschen Städten untersucht, mit dem Ergebnis, dass bis Ende 2020 die Preise bis zu 28% zulegen. Die Preisentwicklung der 14 größten deutschen Städte wurden für die Prognose untersucht und dazu zählten neben Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München auch Bremen, Dortmund, Dresden, Essen, Hannover und einige andere.
Steigende Immobilienpreise in 2020 bei konstantem Zinsniveau
Sollte das Zinsniveau bis 2020 weiterhin konstant niedrig bleiben – 2017 lag dieses bei durchschnittlich 1,68% bei einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren – dann dürften die Wohnungspreise in Deutschland bis Ende 2020 weiter deutlich steigen.
Nicht nur die großen Metropolen weisen einen aufsteigenden Preistrend am Immobilienmarkt auf, sondern auch die B-Städte wie Nürnberg und in Hannover. In beiden Städten ist mit weiteren kräftigen Preisaufschlägen zu rechnen, zumal der Trend ein weiteres Bevölkerungswachstum anzeigt. Die Experten von CITY Immobilienmakler GmbH erklären, dass in Hannover von einem Preisanstieg um 25% auf 2.720€ pro Quadratmeter auszugehen ist. In Nürnberg werden die Preise um 26% auf 3.400€ steigen.
Der Spitzenreiter ist München, mit einer galoppierenden Preisentwicklung, von voraussichtlich 28% auf knapp 8.400€ pro Quadratmete. Im Vergleich: 2010 kostete in München ein Quadratmeter durchschnittlich noch weniger als 3.000€. In der Hauptstadt Berlin konnten Mieter und Käufer noch vor ein paar Jahren günstig wohnen. Doch diese Zeiten gehören der Vergangenheit an. 2010 kostete ein Quadratmeter nur 1.570€ so muss der Wohnungskäufer heute bereits durchschnittlich 3.460€ pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortführen, denn laut der Studie wird der Quadratmeterpreis in 2020 24% und mehr betragen und damit auf rund 4.300€ steigen.
Einzig und allein finden sich im Ruhrgebiet moderate Preise. Die Immobilien waren dort vergleichsweise günstig und das wird aller Voraussicht auch so bleiben. Eine unwesentliche Verteuerung wird es in Essen und Dortmund geben. Dort kostet aktuell der Quadratmeter 1.370€ bzw. 1.340€. Bis 2020 werden es rund 100 Euro mehr sein.
Die Auswirkungen steigender Zinsen auf die Wohnungspreise
Die Prognose des Immobilienportals beruht darauf, dass das Zinsniveau im Untersuchungszeitraum konstant bleibt. Doch sollte die EZB ihre Nullzinspolitik beenden und es zu einer leichten Anhebung des Leitzinses kommen, dann hätte dies Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienpreise. Würde es zu einer Leitzins-Anhebung von derzeit null auf 0,5% geben, dann hätte dies zur Folge, dass die Zinsen für Wohnbaukredite mit einer Laufzeit von fünf bis 10 Jahren auf rund 2% ansteigen würden.
Kommt es zu einem solchen Szenario, dann ist mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs in den 14 untersuchten Städten zu rechnen. So würde sich Wohneigentum bspw. in Berlin nicht um 24%, sondern lediglich um 18% verteuern.
Anders würde es aussehen, wenn es zu einer absoluten Zinswende kommen würde. Kommt es zu einem Marktzinssatz der Hypothekendarlehen bis Ende 2020 auf 3%, dann käme es in allen Städten zu einer Stagnation der Kaufpreise. Aber erst dann, wenn die Europäische Zentralbank den Marktzinssatz von null auf 2% anheben würde.
Jetzt kaufen oder doch besser abwarten?
Eine Tatsache steht fest: Diejenigen die vor ein paar Jahren bereits Wohneigentum erworben haben, die stehen heute gut da. Aus heutiger Sicht erscheinen die damaligen Preise günstig. Allerdings sollten Kaufinteressenten für die Zukunft bedenken, dass sie weiterhin mit steigenden Preisen rechnen müssen, sollte es zu keiner Zinswende kommen. Die Experten von CITY Immobilienmakler GmbH raten dazu, dass das Objekt der Wahl genau untersucht werden muss, wenn die Entscheidung für den Kauf fällt. Das heißt, der Blick muss auf die Lage fallen, auf den baulichen Zustand und ob der Grundriss mit den eigenen künftigen Wohnbedürfnissen übereinstimmt.
Aber auch die Perspektive des Eigennutzens ist eine andere als die des Kapitalanlegers. Denn wer sich eine selbst genutzte Immobilie leisten kann und dort lange wohnen will, dem kann die zukünftige Preisentwicklung egal sein. Anders die Anleger. Hier kommen vor allem Fragen nach der Wirtschaftlichkeit während der Haltezeit auf sowie dem zu erzielenden Erlös bei einem Verkauf. Aus diesem Grund sollten Käufer von Mietimmobilien vor dem Erwerb eine genaue Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen. Zudem ist es notwendig, verschiedene Wertentwicklungsszenarien durchzuspielen.
Aber es ist auf jeden Fall sinnvoll, bei der Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren, die am besten 15 Jahre oder länger besteht. Denn noch niedriger als die Zinsen derzeit sind, können sie nicht mehr werden.
Fazit ist, dass diejenigen die den Erwerb einer Immobilie in Erwägung ziehen, können nur dann mit einer Stagnation der Preise rechnen, wenn es zu einer echten Zinswende kommt.
Wir sind gerade in Nürnberg auf der Suche nach einer großen Wohnung. Als Kapitalanlage findet man ja schneller was. Gut ist in der Tat, dass das Zinsniveau noch so niedrig ist. Wir haben zwei Objekte im Auge und lassen hierfür eine Immobilienbewertung machen, um die beste Entscheidung zu treffen.