NewsRatgeber - Nachrichten zu Wirtschaftsrecht, Vertragsrecht, Konsumentenschutz

Verkaufspreis einer Immobilie online ermitteln

Beim Verkauf einer Immobilie möchte der Verkäufer einen angemessenen Verkaufspreis erzielen. Um einen solchen festlegen zu können, ist es notwendig, den Verkehrswert zu ermitteln. Ob und wie sich dieser vom Marktwert bzw. vom Kaufpreis unterscheidet und wie man ihn berechnet, das klärt dieser Beitrag.

Verkehrswert einer Immobilie – eine Definition

Als Verkehrswert (er wird auch Marktwert genannt) bezeichnet § 194 Baugesetzbuch (BauGB) den Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung durch einen qualifizierten Immobiliensachverständigen, im normalen Geschäftsverkehr realistisch ist. Um einen realistischen Verkehrswert festlegen zu können, müssen z. B. rechtliche Gegebenheiten und auch tatsächliche Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt werden, also ihre Bausubstanz, die Lage des zugehörigen Grundstücks sowie weitere, für die Wertermittlung wichtige Faktoren.Für die Verkehrswert-Ermittlung stehen drei unterschiedliche Verfahren zur Verfügung, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Das Sachwertverfahren wir am häufigsten zur Ermittlung des Verkehrswertes einer privat genutzten Immobilie angewandt.

Das Sachwertverfahren im Rahmen der Immobilienbewertung

Bei diesem Verfahren bewertet der Immobiliensachverständige das Haus anhand der Gebäudesubstanz. Auf Basis der sogenannten Regelherstellungskosten errechnet er den Wert des Hauses, den es zur Zeit seiner Errichtung hatte. Anschließend zieht er für jedes Jahr 1,25 Prozent des Immobilienwertes ab. Dadurch erhält er den altersentsprechenden, realistischen Gebäudesachwert. In einem weiteren Schritt addiert der Gutachter den sogenannten Bodenrichtwert.Dieser wird pro Quadratmeter bebautem Grundstück ermittelt. Er orientiert sich an den durchschnittlichen Verkaufspreisen von vergleichbaren Grundstücken in der Umgebung. Der Verkehrswert einer Immobilie ist nach dem Sachwertverfahren also die Summe aus Gebäudesach- und Bodenrichtwert.Das Ertragswertverfahren ist hauptsächlich geeignet, eine Immobilienbewertung für Objekte durchzuführen, die als Geldanlage fungieren und Erträge durch Vermietung erwirtschaften sollen. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand von vergleichbaren, in der näheren Umgebung erzielten Verkaufspreise ermittelt.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Die Wertermittlung einer Immobilie geschieht durch die Bewertung wichtiger Faktoren. Hier spielen vor allem folgende Aspekte eine wesentliche Rolle:
  • Lage der Immobilie
  • Baujahr der Immobilie
  • Erhaltungszustand
  • Energetische Beschaffenheit
  • Ausstattung
  • Grundfläche
  • Erschließungsgrad
  • Äußere Einflüsse
Ein entscheidender Faktor für den Wert einer Immobilie ist die Umgebung (Mikro- und Makro-Lage), denn liegt sie in einem durch Gentrifizierung aufgewerteten Viertel, liegt ihr Verkehrswert höher, als wenn die Immobilie beispielsweise in einem sogenannten Brennpunkt-Bezirk liegt.

Verkehrswert bestimmen ohne Besichtigung?

Obwohl das Festlegen eines Verkehrswertes für eine Immobilie prinzipiell möglich wäre, raten Experten dringend von der Praxis einer reinen Online-Wertermittlung ab. Die automatisierte Ermittlung gilt als nicht sehr zuverlässig, da wichtige Faktoren wie etwa der Erhaltungszustand und die Qualität der Bausubstanz keiner fachmännischen Prüfung unterzogen werden. Eine solche ist nur im Rahmen einer Besichtigung der Immobilie möglich.Die bei einer Online-Immobilienbewertung gezeigten Ergebnisse sind stets grobe Richtwerte und Schätzungen, die vom eigentlichen Markt- bzw. Verkehrswert um 25 bis 40 Prozent abweichen können. Eine Immobilienbewertung durch einen fachkundigen Sachverständigen oder Gutachter sollte daher immer Teil des Verkaufsprozesses sein.

Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Wird der Verkehrswert als der objektive, durch einen Immobiliensachverständigen ermittelte Wert einer Immobilie verstanden, so ist der Kaufpreis jeder Preis, den potenzielle Käufer bereit sind zu zahlen, wenn die Immobilie auf dem freien Markt angeboten wird. Ein fairer Preis wird bezahlt, wenn Kaufpreis und Verkehrswert dich beieinanderliegen. Wird der Kaufpreis hingegen deutlich über dem ermittelten Verkehrswert angesetzt, ist der Kaufpreis zu hoch und damit unrealistisch.

Muss man als Verkäufer Provisionen bezahlen?

Die Höhe der Provision für den Immobilienmakler ist aufgrund nicht existierender, gesetzlicher Vorgaben weitgehend frei verhandelbar. Bezüglich der Frage, wer den die Makler-Courtage zu zahlen hat, gibt es allerdings seit Dezember 2020 eine neue Regelung. Musste bisher meist der Käufer die Courtage zahlen, sieht die Änderung im „Maklergesetz“ vor, dass die Maklerprovision zukünftig zu jeweils 50 Prozent von Käufer und Verkäufer zu tragen sind. Dies gilt bei einer Absprache, die als Doppelprovision bezeichnet wird.Eine Variante, bei der zunächst der Verkäufer die Maklerprovision zahlt und sich diese dann vom Käufer in Form einer Vereinbarung zur „Abwälzung“ zurückerstatten lässt. In diesem Fall wird nur der Verkäufer vom Makler vertreten. Dann muss aber im Kaufvertrag geregelt sein, dass der Anteil von Käufer und Verkäufer gleich hoch ist.

Was mindert den Wert des Hauses?

Der Wert eines Hauses kann durch zahlreiche Faktoren gemindert werden. Zu den wichtigsten Gründen für einen niedrigeren Wert gehören beispielsweise die folgenden:
  • Mängel an der Bausubstanz (z. B. Schimmelbefall oder Wasserschäden)
  • Auf der Immobilie ruhende Belastungen (z. B. Kredite, Hypotheken)
  • Schlechte Lage (Lärm durch Autobahnen, Hauptverkehrsstraßen oder Flughäfen)
Immer häufiger führen auch schlechte energetische Kennzahlen eines Gebäudes zu einem verminderten Wert der Immobilie. Eine energetische Sanierung steigert also in jedem Fall den Verkehrswert.

Welchen Unterschied gibt es zu Marktwert?

Der Verkehrswert einer Immobilie bezieht sich auf einen, am „objektiven Markt“ des allgemeinen Grundstücksverkehrs zu erzielenden Preis und stellt deshalb einen Zeitwert dar.  Als Marktwert wird hingegen ein geschätzter Preis verstanden, den ein Käufer am Stichtag der Immobilienbewertung bereit ist, an den Verkäufer der Immobilie zu zahlen. Für den Begriff des Marktwerts gibt es allerdings keinerlei gesetzliche Definitionen, was Spielraum für unterschiedliche Inhalte und Beschreibungen lässt.

Ähnliche Artikel

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Schaltfläche "Zurück zum Anfang"