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Immobilien Crowdfunding – der neue Trend

Auf dem Finanzmarkt gibt es einen neuen Trend, der für Diskussionen sorgt: Crowdfunding in Immobilien. Die FAZ titelte beispielsweise Anfang des Jahres mit „Die Crowd ist scharf auf Immobilien“ und der Tagesspiegel äußerte sich mit „Große Rendite für kleines Geld – aber mit Risikoaufschlag“. Dennoch: Als Anlageklasse ist Crowdfunding noch jung und viele Anleger wissen damit nichts anzufangen und daher besteht hier ein Erklärungsbedarf: Wobei handelt es sich beim Crowdfunding in Immobilien? Welches Risiko besteht und von welchen Vorteilen profitieren Investoren?

Was ist Crowdfunding?

Beim Crowdfunding oder der „Schwarmfinanzierung“ handelt es sich um eine Form der Projektfinanzierung. Diese beruht auf einem einfachen Prinzip: Kleine Beträge werden von einem „Schwarm“ von Einzelpersonen zusammengelegt, um so ein großes Projekt zu finanzieren. Selbst wenn der Begriff kaum älter als ein Jahrzehnt ist, so ist es die Idee, die dahinter steckt nicht. Denn historische Beispiele reichen hunderte von Jahren zurück. Ein Beispiel: New York 1885 – zu der Zeit stand die Stadt vor einem peinlichen Problem. Die Franzosen hatten als Geschenk an das amerikanische Volk ihr ganz besonderes Monument angeboten: die Freiheitsstatue. Allerdings war es der Stadt aufgrund des Börsenkrachs nicht möglich, weder einen Sockel noch den Aufbau der Statue zu bezahlen. Der Zeitungsmagnat Joseph Pulitzer hatte eine rettende Idee. Er forderte in seiner „New York World“ alle Bürger der Stadt zu Spenden auf. Selbst wenn es den meisten nicht möglich war, viel zu entbehren, so funktionierte die Idee. Innerhalb von fünf Monaten kamen rund 10.000 US-Dollar von über 160.000 Sponsoren zusammen. Selbst Mozart nutzte das „Crowdfunding“ als er drei Konzerte in Wien vorfinanzierte und allen Spendern ein Notenmanuskript der Konzerte versprach. Doch das Crowdfunding fast erst im Zeitalter des Internets seinen wirklichen Aufstieg, da auf einen Schlag Millionen von Menschen mit wenig Aufwand erreichbar wurden. Eben diese Reichweite nutzen Kreative aus den verschiedensten Disziplinen, um finanzielle Mittel für ihre Projekte zu sammeln. Sie boten den Sponsoren als Gegenleistung zumeist kleine „Dankeschöns“ mit ideellem Charakter an, wie bspw. eine namentliche Erwähnung. Die Folge war, dass die ersten Online-Plattformen entstanden, auf denen der Crowdfunding-Prozess professionalisiert wurde.

Der Beginn der Schwarmfinanzierung im Investmentbereich

Das Prinzip des „Crowdinvestments“ wurde von findigen Unternehmern schnell auf den Investmentbereich übertragen. Sie boten den Geldgebern anstelle kreativer Projekte die Möglichkeit, sich an Geldanlagen mit handfesten Renditechancen zu beteiligen, wie bspw. in Form von Risikokapital für Start-ups bzw. Junge Unternehmen. Allerdings konzentriert sich die Branche seit einigen Jahren auf ein neues Thema und das gewinnt rapide an Bedeutung: Immobilienprojekte. Dem einen oder anderen mag der Crowdfunding-Ansatz für Immobilieninvestitionen als neu und modern erscheinen, doch im Grunde bietet es den Investoren eine konservative Anlagemöglichkeit: Baudarlehn.

Wie funktioniert das Crowdinvesting in Immobilien?

Der Immobilienmarkt boomt in den Zeiten der Niedrigzinsen und eben das eröffnet den Projektentwicklern zahlreichen Chancen. Zugleich benötigen diese mehr Kapital, da die Grundstücks- und Baudienstleistungskosten steigen. Meist ist es nicht möglich, die höheren Kosten durch ein größeres Bankdarlehen zu finanzieren und die meisten Immobilienprojekte werden von den Banken aufgrund deren regulatorischen Vorgaben nur teilweise finanziert. Für die Bauträger ein Dilemma, denn sie müssen hohe Eigenkapitalsummen einsetzen, um eine Bankfinanzierung zu erhalten. Allerdings verlieren sie einen essentiellen Vorteil gegenüber ihren Mitbewerbern, wenn sie zu viel Eigenkapital in ein Projekt investieren: die Liquidität. Wollen die Bauträger expandieren, dann müssen sie in der Lage sein, schnell das Kapital für Projektangebote und Grundstücksauktionen aufzubringen. Viele Firmen greifen als Ausweg auf das sogenannten „Mezzanine-Darlehn“ von Drittparteien. Diese werden von den Banken als Eigenkapital gewertet. Die Kleinanleger würden jedoch gern in den Immobilienmarkt investieren, doch verfügen nur über begrenzte Möglichkeiten. In der Regel werden für ein solches Investment fünf- bis sechsstellige Summen benötigt und über diese verfügen nur wenige Privatanleger. Die Crowdinvesting Plattformen wie  Crowdestor lösen eben dieses Problem. Sie bündeln die kleinen Beträge von vielen Investoren, um so genügend Kapital für ein renditestarkes Mezzanine-Darlehen zu sammeln. Der Prozess ist dabei stets projektbezogen. Die konkreten Bauvorhaben werden den Investoren präsentiert und diese entscheiden selbst, in welches der Projekte sie investieren möchten.

Die Vorteile der Privatanleger

Als Privatanleger beim Crowdinvesting in Immobilien profitieren Privatanleger von vielen Vorteilen. Zum einen ist das transparente Finanzierungsmodell zu nennen, bei dem ein ungewöhnlich hoher Zinssatz, der zwischen vier und sechs Prozent liegt, geboten. Durch diese äußerst attraktive Rendite, mit einer gleichzeitig kurzfristigen Darlehnslaufzeit, macht das Immobilien-Crowdfunding für die Anleger zu einer äußerst rentablen Geldanlage. Ein weiterer Vorteil ist, dass hier eine Investition bereits im kleinen Umfang möglich ist. So kann selbst ein Anleger mit überschaubarem Eigenkapital in ein großes Immobilienprojekt finanzieren. Des Weiteren ist das Immobilien-Crowdfunding über eine Plattform wir Crowdestor zumeist nicht mit Kosten verbunden, was bedeutet, dass neben dem eingesetzten Geld keine weiteren Kosten für Verwaltung oder Transaktionen anfällt. Die Frage, die sich stellt ist, ob das Crowdfunding in Immobilien ein Modell für die Zukunft ist. Die Antwort hängt stark davon ab, wie interessant diese Art der Geldbeschaffung für die Unternehmen tatsächlich ist und welches Immobilienprojekt realisiert werden soll. So haben es innovative Objekt, die auch zukünftig einen Mehrwert bieten sicherlich mehr Chancen, als andere Immobilien.

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