Nach Pandemie – platzt die Immobilienblase ?

Derzeit wird die Entwicklung der Immobilienpreise in der Covid-19 Krise heiß diskutiert. Weltweit hat die Corona-Pandemie massive Auswirkungen auf die Finanzmärkte und die Wirtschaft. Durch die Corona-Pandemie sind auch viele Immobilienverkäufer verunsichert. Sie fragen sich, ob es sinnvoll ist, gerade jetzt verkaufen zu wollen.

Private Vermieter können in Bedrängnis geraten

Bei den Immobilien in den Boom Städten wie München, Hamburg oder Stuttgart waren jährliche Preissteigerungen im zweistelligen Bereich ganz normal. Doch aufgrund der Corona-Pandemie könnten diese Preisübertreibungen ein jähes Ende finden und die ersten Anzeichen sind dafür bereits ersichtlich.

Immer mehr Menschen haben seit der Beginn der Corona-Krise Probleme ihre Miete zu zahlen. Das gilt für die Wohnungen ebenso wie für die Gewerbeobjekte. Mieter, die von der Krise betroffen sind, dürfen durch das neue Gesetz für einen begrenzten Zeitraum ihre Zahlungen aufschieben und sind vor einer Kündigung geschützt. Seitdem die Regelung in Kraft getreten ist, zahlen bereits 1,6 Millionen Haushalte ihre Miete nicht mehr.

Dies bekommen die Vermieter zu spüren. Rudolf Stürzer, der Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins München erklärte in einem Interview, dass es nicht nur reiche Vermieter gibt. Sondern bei 80 Prozent der Vermieter handelt es sich nach seiner Angabe um private Kleinvermieter, die auf den Eingang der monatlichen Mietzahlungen angewiesen sind. Kommen diese Mietzahlungen nicht mehr, dann rutscht der Vermieter selbst in Probleme ab, die bis zur Insolvenz oder Zwangsversteigerungen gehen können.

Im schlimmsten Fall müssen die Besitzer ihre Gewerbeimmobilien & Anlageimmobilien verkaufen. Im Fachjargon wird dabei von Notverkäufen gesprochen. Bereits jetzt gehen viele Immobilienexperten davon aus, dass in den kommenden Monaten die Zahl der Notverkäufe stark zunehmen wird.

Der Stillstand auf dem Immobilienmarkt

Generell ist nur wenig Bewegung auf dem Immobilienmarkt zu vernehmen, wie die Immobilienmakler berichten. Zur Zeit ist es nicht möglich, eine Immobilie zu besichtigen, es sei denn es liegen triftige Gründe vor. Darüber hinaus zeigen sich viele potenzielle Immobilienkäufer momentan sehr zurückhaltend. Denn viele der potenziellen Käufer haben jetzt Kurzarbeit und das bringt eben die Einstellung mit sich: Ich kann mir den Kauf nicht leisten.

Schon jetzt drückt Covid-19 auf die Preise

Bereits nach zwei Monaten Corona-Pandemie ist klar, das die Pandemie Auswirkungen auf die Immobilienpreise hat und diese drücken wird. Auch das Forschungsinstitut Empirica weist darauf hin. Regelmäßig geben die Berliner Wissenschaftler einen Immobilienblasen-Index heraus. Sie bewerten, nach Städten und Landkreisen sortiert, wie hoch die Gefahr von einbrechenden Preisen ist.

Dem aktuellen Blasenindex ist zu entnehmen, dass die Anzahl der betroffenen Regionen innerhalb von 12 Monaten stark gestiegen ist. Während es im ersten Quartal 2019 noch rund 57 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städte waren, sind es 2020 bereits 75 Prozent. Der Herausgeber der Studie Reiner Braun unterscheidet dabei allerdings nach Regionen. So ist er der Meinung, dass es vor allem in den teuren Stadtregionen zu Preiseinbrüchen kommen wird. Dabei handelt es sich beispielsweise um München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Stuttgart. Dort konnten in den letzten Jahren größere Preissteigerungen gesehen werden und hier ist das Rückschlags-Potenzial, nach der Ansicht von Braun am größten. Nicht nur in den großen Städten rechnet Empirica mit Preiseinbrüchen von bis zu 25 Prozent.

Werden die Mieten durch die Preiseinbrüche günstiger?

Die sinkenden Kaufpreise könnten für die Mieter auch niedrigere Mieten bedeuten. Doch das wird in den Ballungsräumen wohl nicht der Fall sein, da dort die Nachfrage weiterhin sehr hoch ist. Im Vergleich zu einem bekannten Immobilienportal sind die Preise im März für neuvermietete Wohnungen bspw. in München im Vergleich zum Vorjahresmonat um 5,6 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um über 10 Prozent. Bislang kann in dieser Hinsicht noch keine Rede von Entspannung sein. Aber die Auswirkungen der Corona-Krise werden wohl erst in einigen Monaten auf dem Immobilienmarkt zu spüren sein.

Doch Corona hat bereits eines verändert: Die Objekte ohne Freiflächen, also ohne Balkon oder Garten sind weniger gefragt. Denn viele haben durch die Ausgangsbeschränkung den Vorzug einer eigenen Terrasse oder eines Balkons fuer sich entdeckt. Dies war vor der Krise oft nicht so wichtig. Somit hat das Virus bereits die ersten Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen.

Jetzt kann eine unverbindliche Bewertung sinnvoll sein

Immobilienbesitzer die jetzt darüber nachdenken zu verkaufen, die sollten die aktuellen Bewertungen jedoch nicht überbewerten. Denn auf den denkbar höchsten Verkaufspreis bei Immobilien zu spekulieren, das ist ebenso schwierig wie beim Aktienverkauf. Die Frage, ob eine anderen Immobilie die eigenen Wohnbedürfnisse besser abdeckt, als die aktuelle sollte für die Selbstnutzer stets im Vordergrund stehen. Erst dann sollte der Verkauf ernsthaft geprüft werden und in der Regel auch gestartet werden.

Empfehlenswert ist es, die Immobilie bereits einmal unverbindlich bei einer grundsätzlichen Verkaufsabsicht bewerten zu lassen.