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Büromarkt: Herausragende Entwicklung in Berlin und Hamburg

Gute Neuigkeiten von den Büromärkten in Hamburg und Berlin: Im Geschäftsjahr 2017 konnten erneut Rekordergebnisse verbucht werden, wie die Angermann Real Estate Advisory AG in ihrem aktuellen Büromarktbericht berichtet. Angesichts dessen möchte man annehmen, dass die Zeichen auch für 2018 in Richtung Rekordleistungen weisen. Aber ist das so?

Außergewöhnliches sind sich Berlin und Hamburg als Kultur- und Weltstädte auf die eine oder andere Weise gewöhnt. Seien es die eindrucksvolle Elbphilharmonie in Hamburg oder der immer noch auf sich warten lassende BER-Flughafen in Berlin – man weiß, wie man von sich reden macht, im Guten wie im Schlechten. Und im Bereich der Büroimmobilien scheint dies nicht anders zu sein. So konnten in beiden Städten für 2017 laut Angermann erneut Rekordergebnisse erzielt werden. Während manche anderen Branchen daran wohl nicht einmal im Traum zu denken sich anschicken, erreichte Hamburg scheinbar im Handumdrehen mit 654.000 m² Flächenumsatz ein schier unglaublich anmutendes Plus von ganzen 19 % gegenüber dem Vorjahr. Im 10-Jahres-Durchschnitt betrug der Zuwachs sogar 27 %. In Berlin fiel die Wachstumsrate demgegenüber mit 7 % zwar nicht einmal halb so hoch aus, reichte allerdings hin, um immerhin bereits zum dritten Mal in Folge eine Bestleistung aufzustellen. In 2017 wurden hier insgesamt 928.000 m² Bürofläche vermietet.

Leerstände auf historischem Tiefstand

Während die den Flächenumsatz betreffenden Zahlen sowohl für Hamburg als auch für Berlin auf eine herausragende Stimmung bei Mietern und Maklern hindeuten, mahnen die immer weiter zurückgehenden Leerstände zu einer differenzierteren Betrachtung der Lage an. In Berlin, so Angermann, sei der Leerstand mittlerweile auf einem historischen Tief von nur noch 2,1 % angelangt. Dabei wären für einen funktionierenden Markt jedoch mindestens 5 % angebracht. Entsprechend prekär sei auch die derzeitige Lage einzustufen – trotzt Rekordergebnissen. Und da die Beliebtheit der Hauptstadt bei Unternehmen auch weiterhin im Steigen begriffen ist, scheint eine kurzfristige Entspannung wohl unwahrscheinlich.

In Hamburg ist der Leerstand von 4,4 % zwar vergleichsweise weniger dramatisch; allerdings sinkt er auch hier bereits seit Jahren, sodass eine weitere Reduktion und damit eine Verschärfung der Lage sehr wahrscheinlich sind.

In beiden Städten wird die Büroimmobiliensuche demnach immer schwieriger, und es sei nicht damit zu rechnen, dass die Rallye sich in 2018 mit der gleichen Dynamik fortsetzen wird, so Angermann. Die ungebrochen hohe Nachfrage trifft auf immer weniger Leerstand, der in Ermangelung neuer Büroflächen auch nicht kompensiert werden kann. Zwar stünden laut Angermann sowohl in Berlin als auch in Hamburg etwaige Neubauprojekte in der Pipeline; jedoch weisen diese bereits jetzt eine recht hohe Vorvermietungsquote auf. Beispielsweise würden in Berlin netto nur knapp 20 bis 25 % der sich momentan in der Erschließung befindlichen Flächen letztlich als Leerstand auf den Markt stoßen.

Mietpreise im Steigen begriffen

Es verwundert natürlich nicht, dass angesichts sinkender Leerstände die Mietpreise im Gegenzug anziehen. Gleichwohl gilt dies nicht für beide Städte in gleichem Maße. So bleiben in Hamburg beispielsweise sowohl die Spitzenmieten, die momentan bei 26,50 €/m² liegen, als auch die Durchschnittsmieten, die sich bei 15 €/m² eingependelt zu haben scheinen, bislang erstaunlich stabil. Dies gilt jedoch nur für den Vergleich zum Vorjahr, während es davor natürlich bereits Erhöhungen gegeben hat und angesichts der fortschreitenden Flächenverknappung wohl auch in 2018 erneut geben wird.

Einen dramatischen Anstieg der Büromieten gab es demgegenüber in Berlin. Die Spitzenmiete stieg hier im Vergleich zum Vorjahresquartal im Ostteil von 28,70 €/m² auf 29,60 €/m²; im Westen von 33,00 €/m² auf 35,00 €/m². Ebenso kletterte die Durchschnittsmiete nach oben. Um genau zu sein von 17,10 €/m² auf 18,60 €/m² im Westen und von 16,90 €/m² auf 18,20 €/m² im Osten. Wie es letztlich in 2018 weitergeht, verbleibt nur schwerlich zu prognostizieren, sodass man in der Zwischenzeit nicht viel anderes tun kann, als den Büromarktbericht für das erste Quartal des jungen, neuen Jahres abzuwarten.

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