Der Schweizer Immobilienmarkt – es wird knapp mit leeren Wohnungen

Anfang September stellte die Credit Suisse in einer Immobilienstudie fest, dass die Wohnungsknappheit in der Schweiz sich weiter zuspitzt. Zum einen wird der Rückgang der Leerwohnungsziffer damit begründet, dass weniger Wohnraum geschaffen wird. Zum anderen sei die Nachfrage infolge des Wirtschaftswachstums und der Zuwanderung stark, wie es von der Credit Suisse mitgeteilt wurde.

Die Zahlen sind publik

In der Schweiz wurden am 1. Juni 2022 61.496 Leerwohnungen gezählt und dabei handelt es sich um 1,31 Prozent des Gesamtwohnungsbestands einschließlich der Einfamilienhäuser. Das bedeutet, dass die Leerwohnungsziffer innerhalb der Jahresfrist um 0,23 Prozentpunkte zurückgegangen ist. Letztmalig konnte ein solch deutlicher Rückgang der Leerstandsquote innerhalb einer Jahresfrist vor 20 Jahren beobachtet werden. Lediglich einmal im Jahr wird die Leerstandsziffer publiziert und in gewissen Regionen wird sogar von einem Wohnungsnotstand gesprochen.

Einige der Städte verkündeten bereits ihren Leerstand und so nahm in Zürich der Leerstand um 58 Prozent ab, womit ein Zehnjahrestief erreicht wurde. Auch in Lausanne und Genf wurden starke Rückgänge verzeichnet. Demnach gibt es in den Grosszentren der Schweiz markant weniger leerstehende Wohnungen.

In Zug und Zürich: Bundesamt warnt vor „unbefriedigender Versorgungssituation“

Die Ungleichgewichte nehmen im schweizerischen Immobilienmarkt zu und besonders im Raum Zug und Zürich kommt es zu einer deutlichen Verknappung des Wohnraums, wie es bereits Anfang Juli hieß. Zudem steigen die Preise.

Wohnungssuchende die nach einer günstigen Mietwohnung im Raum Zug und Zürich suchen, haben es schwer. Denn „im unteren Preissegment“ sind beide Regionen eindeutig unzureichend versorgt, wie vom Bundesamt für Wohnungswesen mitgeteilt wurde. So gehört der Zürcher Immobilienmarkt zu den teuerste weltweit. Die Preise sind im Großraum Zürich um ein Fünftel seit Anfang 2020 gestiegen.

Eigenheimpreise steigen weiter

Weltweit zählt Zürich seit Jahren zu den Städten, die weltweit den höchsten Immobilienpreis aufweisen – gleich hinter Toronto und Frankfurt. Damit gehört die Stadt zu den Großstädten mit dem größten Risiko einer Preisblase. So sind die Eigenheimpreise seit Beginn der Pandemie um rund 20 Prozent gestiegen, egal ob ein Neubauprojekt in Zürich oder Bestandsimmobilien.

Insgesamt ist das Verhältnis von Kaufpreis und Mieten aus dem Gleichgewicht geraten und damit befindet sich der Markt in Risikobereich einer Immobilienblase. Das bedeutet jedoch nicht, dass es unbedingt zu einer Preiskorrektur kommen muss. Denn die Kaufpreise dürften aufgrund des starken Zinsanstieges zwar einem Realitätscheck unterzögen worden sein, aber es könnte auch dazu kommen, dass sich die Preise graduell normalisieren, aufgrund des weiterhin starken Bevölkerungswachstums im Wirtschaftsraum Zürich.

Die Entwicklung präsentiert sich ähnlich in Genf. Die Stadt liegt auf Platz 15 der 25 von der Großbank untersuchten Metropolen und ist nach Aussage der Grossbank überbewertet. Im Verhältnis zu den Mieten haben sich dort die Preise auf ein Niveau eingependelt, das sich nicht mit den aktuellen Zinssätzen vereinbaren lässt.

Mieter haben ein schweres Los

Jeder der sich auf der Suche nach einer Mietwohnung befindet, der weiß, dass es mühsam ist. Vor allem in Hinsicht auf die günstigen Wohnungen wird dies klar. Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) erkennt in der Stadt Zürich aktuell im Preissegment von unter 1300 Franken Monatsmiete eine regelrecht ausufernde Nachfrage. Ein Vermieter erhält rund 100 Dossier-Anfragen pro Mietinserat – und das trotz einer kurzen Insertionszeit. So verschwinden die Wohnungsanzeigen innerhalb eines Tages und wer eine Wohnung sucht, der muss auf Zack sein.

Die plötzliche Kehrtwende

Waren die Mieter*innen vor einigen Jahren noch am längeren Hebel und konnten bei einer Neuvermietung Gratismonate aushandeln oder bekamen Sachgeschenke, so ist damit nun Schluss. Für diese krasse Kehrtwende gibt es mehrere Gründe. So werden weniger neue Bauprojekte geplant, da die Baulandreserven knapp sind, und dies führt dazu, dass der Neubau von Wohnungen seit einigen Jahren abnimmt.

Ein weiteres Problem ist, dass es oft zu Einsprachen kommt, mit denen die Bauprojekte zu kämpfen haben. Durch diese Verzögerungen lassen viele Bauherren ihre Pläne fallen. Besonders die Bauprojekte in städtischer Lage erfährt starken Gegenwind, was vor allem aufgrund der rigideren Umsetzung der Lärmvorschriften der Fall ist. Davon bleiben selbst die Genossenschaften, die bezahlbaren Wohnraum schaffen würden nicht verschont.

Aber nicht nur die Einsprachen erschweren den Bau, sondern die Branche muss zudem mit Lieferverzögerungen kämpfen sowie mit ansteigenden Materialkosten. Für die Branche stellt das organisatorisch sowie finanziell die größte Herausforderung dar. Besonders teuer sind Stahl-, Kunststoff- und Bitumenprodukte geworden. Was die Kosten für Energie und Transport angeht, so sind diese sogar explodiert. Zu guter Letzt ist die Baubranche wie viele andere vom Fachkräftemangel betroffen.

Es entsteht neuer Wohnraum

Zugleich ist die hohe Nachfrage ein Lichtblick, denn durch die Knappheit am Wohnungsmarkt kommt es zu positiven Anreizen, die den Wohnungsbau ankurbeln. So stehen in einigen Regionen jetzt Baukräne. Gebaut wird dort, wo es noch möglich ist und so auch im Kanton Zürich, wo der Bezirk Dielsdorf heraussticht. Dort gab es 2021 relativ zum Bestand die meisten Baubewilligungen, vor allem für Mietwohnungen. Dafür wurden im Bezirk Horgen besonders viel Eigentumswohnungen relativ zum Bestand bewilligt.

 

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