Heizungen – so vermindern Sie Wertverlust bei Immobilien

Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) hat den Öl- und Gasheizungen den Kampf angesagt. Immobilienbesitzer, die nicht rechtzeitig auf erneuerbare Energien umsteigen, die müssen mit einem dicken Wertverlust rechnen, wenn es um den Verkauf der Immobilie geht. Immobilien und Finanzierungs-Spezialist Nicole Lehmann weiß aus Erfahrung, dass Immobilien zum Teil gänzlich uninteressant für Käufer werden.

Sollen Öl- und Gasheizungen ab 2024 komplett verboten werden?

Sie reißen nicht ab, die heftigen Diskussionen über den Gesetzentwurf aus dem Wirtschaftsministerium. Bereits im Februar war durchgesickert, dass ab dem kommenden Jahr der Einbau von Öl- und Gasheizungen gänzlich untersagt werden soll. Schrittweise sollten dann alle Heizungen zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien Wärme produzieren. Ab 2045 soll dann ein Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen laut dem Entwurf folgen.

Bei vielen Immobilienbesitzern sorgt dieser Entwurf für Unsicherheit. Denn der Einbau einer neuen Heizung ist mit enormen Kosten verbunden und wenn die Nachfrage steigt, dann werden diese weiter anziehen. Aber wer nicht mitmacht, der muss mit Konsequenzen rechnen. Denn neben einem möglichen Bußgeld verliert die energieeffiziente Immobilie an Wert.

Energieklassen, sie sind entscheidend für den Immobilienwert

Bei dem Wertverlust einer Immobilie ist nicht nur der Energieträger von Bedeutung, sondern es geht um die Energieklasse. Bereits ist jetzt am Immobilienmarkt zu erkennen – unabhängig von den Plänen von Gas- und Ölheizungen – dass die energieeffizienten Immobilien entgegen dem aktuellen Trend wertstabil sind. Dagegen sinkt der Wert der Gebäude mit einer schlechten Energieklasse im Wert.

Neun Energieklassen gibt es: von A+ bis H. Für die Einstufung ist der Energiebedarf der Immobilie entscheidend. Neben der Heizungsanlage resultiert dieser ebenfalls aus Faktoren wie energetische Schwachstellen, Dämmung, Größe und genutzten Potenzial der Immobilie. Experten übernehmen die Berechnung einer Energieklasse. Der Endenergiekennwert ist die entscheidende Größe und das ist wichtig zu wissen. Dieser besagt, wie viel an Energie die Immobilie im Jahr verbraucht – angegeben in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter Nutzfläche (m2a).

Aktuell weist rund ein Drittel aller in Deutschland bestehenden Wohnungen eine Energieklasse von F, G oder H auf. Eine Energieklasse von A+, A oder B können lediglich 13 Prozent aufweisen. Immerhin sind es 71 Prozent bei den Neubauten, laut einer Studie aus 2021. Demnach liegen die meisten der Immobilien in Deutschland (75 Prozent) in der Energieklasse D oder niedriger. Den Eigentümern dieser Immobilien wird der größte Wertverlust prognostiziert, sofern diese keine Gebäudesanierung vornehmen.

Über 30 Millionen Haushalte sind betroffen

Im Jahr 2021 heizten nach Angaben des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) von 43 Millionen deutschen Haushalten 49,5 Prozent mit Gas (inklusive Biomethan und Flüssiggas), während weitere 24,8 Prozent mit Öl heizten. Von den Plänen des Wirtschaftsministeriums sind somit fast 75 Prozent aller Haushalte betroffen – spricht rund 32 Millionen Haushalte.

Anders verhält es sich bei den Neubauten. Hier sehen die Zahlen im Bericht des BDEW bereits anders aus. In 26,2 Prozent der neuen Immobilien installierten die Bauherr*innen Gasheizungen. Allerdings setzen 43,6 Prozent auf eine Wärmepumpe und 22,7 Prozent werden mit Fernwärme versorgt. Lediglich in 0,3 Prozent der Neubauten kam es zur Installation einer Ölheizung.

Diejenigen, die erst kürzlich eine Gasheizung installiert haben, werden von den Plänen des Wirtschaftsministers besonders getroffen. Denn diese muss bis 2045 raus, auch wenn sie sich in einem Top-Zustand befindet. Hinzu kommt, dass so lange die Gasheizung noch drin ist, die Immobilie immer weiter an Attraktivität und Wert verliert. Nicht nur, da diese laut dem Regierungsbeschluss raus muss, sondern da der Betrieb in Zukunft teurer wird. Künftig wird dies beim Immobilienverkauf eine erhebliche Rolle spielen.

Wie hoch werden die Kosten für Sanierungen ausfallen?

Wie teuer die Sanierung wird, das ist abhängig vom Einzelfall und es wird auf der Grundlage der neuen Regeln zunächst einmal mit Einzelmaßnahmen gerechnet. Dabei kann es sich um bessere Fenster handeln, eine verbesserte Dämmung oder neuere Heizungen. Aber für die Sanierungen soll Geld aus den EU-Töpfen bereitgestellt werden. Vonseiten der Kommission hieß es Ende 2021, dass bis 2030 bis zu 150 Milliarden Euro aus dem EU-Haushalt zur Verfügung stünden. Zudem spricht sich das Parlament dafür aus, dass die EU-Staaten den Immobilienbesitzern den Zugang zu den Zuschüssen und Finanzierungen erleichtern soll.

Wird es Ausnahmen geben?

Der zuständige Grünen-Abgeordnete Ciara Cuffe, der federführend im Europaparlament für das Vorhaben spricht, betont, dass Ausnahmen vorgesehen seien. Kleinere Gebäude unter 50 Quadratmetern, religiöse oder denkmalgeschützte Gebäude nannte er als Beispiele und solche, die ausschließlich vorübergehend genutzt würden, wie bspw. Ferienhäuser.

Die EU-Staaten dürfen die EU-Staaten auch selbst weitere Ausnahmen erlauben, laut einer Mitteilung des Parlaments: je nachdem, ob die Renovierung wirtschaftlich und technisch durchführbar ist und ob qualifizierte Arbeitskräfte verfügbar sind.

Wie wird es weitergehen?

Die Pläne sind mit der Abstimmung im EU-Parlament noch nicht beschlossen. Denn das Europaparlament und die EU-Staaten müssen sich noch auf einen Kompromiss einigen, bevor die Vorgaben in Kraft treten können. Diese Verhandlungen können sich jedoch über mehrere Monate hinwegziehen. Jedoch hofft der Vertreter der Grünen Cuffe, dass ein Kompromiss bis Mitte des Jahres gefunden wird. Aber Änderungen an dem Vorhaben sind weiterhin möglich.

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