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Immobilienfieber

Mieten steigen in vielen Großstädten weiter

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Berlin - In zahlreichen wachsenden Großstädten haben die Mieten der am Immobilienmarkt angebotenen Wohnungen in 2012 deutlich angezogen. Städte wie Berlin, Freiburg im Breisgau, Hamburg, Passau oder Jena verzeichneten im vergangenen Jahr Steigerungen der Angebotsmieten von über 7 %. Der anziehende Wohnungsneubau kann das Nachfrage-Plus noch nicht auffangen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Bundesweit ist die Entwicklung der Mieten in einer Mehrjahresbetrachtung vergleichsweise moderat. Vor 2010 waren die Steigerungen gering, teilweise waren die Mieten sogar rückläufig. Ein Vergleich mit der bundesweiten Teuerungsrate seit 2005 zeigt, dass die Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten im gesamten Zeitraum noch unterhalb der Inflationsrate lag. Erst ab 2011 ist eine deutlich über der Inflationsrate liegende Mietendynamik zu verzeichnen.

In den Hochpreis-Regionen fehlen Wohnungen im günstigen Segment

Der Blick in die Städte und Regionen macht deutlich, wie groß mittlerweile die regionalen Unterschiede sind. Die Schere reicht auf Kreisebene im Durchschnitt von 3,77 € je m² in Wunsiedel im Fichtelgebirge bis zu 12,53 € je m² in München. Hinter diesen Spannen stecken unterschiedliche Marktsituationen zwischen Anspannung einerseits und andererseits einem Angebot, das die Nachfrage zum Teil deutlich übersteigt.

Gerade in den Städten mit hohen Mieten werden inzwischen die Angebote von Wohnungen im günstigen Segment rar. Wie die Auswertung der Inserate zeigt, nimmt der Anteil höherpreisiger Wohnungsangebote deutlich zu. So machen zum Beispiel in München im Jahr 2012 die Zahl der Inserate mit einer Nettokaltmiete von 11,00 € je m² 80 % der Angebote aus. 2008 waren es noch 50 %. Hinter diesen Verschiebungen stecken neben Angebotsengpässen bei Wohnungen vor allem qualitative Verbesserungen des Angebots durch Modernisierung und mehr angebotene Neubauwohnungen. Ähnliche Verschiebungen zeigen auch andere „Mieten-Spitzenreiter“ wie Frankfurt am Main und Hamburg, die jedoch nach wie vor über ein differenzierteres Angebot verfügen.

Umgang mit Wohnungsleerstand bleibt auf der Tagesordnung

Wohnungsneubau, die Umnutzung von Gewerbe- oder Bürogebäuden zum Wohnen und die Anpassung älterer Wohnungsbestände an die sich verändernde Nachfrage helfen, bestehende Wohnungsknappheiten zu reduzieren. Damit können die lokalen Mietensteigerungen gedämpft werden.

Das Problem deutlicher Mietenanstiege ist keineswegs flächendeckend, wie die BBSR-Analyse zeigt. Viele Städte, Regionen und ländliche Räume müssen sich mit einer schrumpfenden Bevölkerung und mit wachsenden Leerständen auf den Mietwohnungsmärkten auseinandersetzen. Dort bleiben der Umgang mit schrumpfender Nachfrage und Leerstand zentrale Herausforderungen.

Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien bleibt gespalten

Das Forschungsinstitut hat Anfang des Jahres 390 Branchenprofis aus den Bereichen Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik zu ihren Erfahrungen und aktuellen Trenderwartungen befragt. Der Ergebnisbericht ist nun auf der Internetseite des BBSR abrufbar.

Die Rezession in der Eurozone und fortlebende Schuldenkrise lassen vor allem den Blick auf Baufinanzierungen im Büro- und Einzelhandelssektor nicht unbedingt optimistisch ausfallen. Je nach Lage differenzieren sich die Märkte immer weiter aus. Fast jeder zweite Einzelhandelsbefragte rechnet mit weiter steigender Flächennachfrage in den 1-A-Citylagen. Vor allem das wahrgenommene Angebotsdefizit an Objekten bzw. Grundstücken beschäftigt hier die Wohnungs-, Handels- und Logistikakteure. Für die risikoreicheren einfachen Flächen in älteren Gebäuden bzw. Rand- und Nebenlagen erwarten Büro- und Einzelhandelsexperten dagegen steigende Leerstände. Diese Bestandsflächen wieder bis zur Marktfähigkeit zu modernisieren, ist den Branchenkennern zufolge eine der wichtigsten Aufgaben – parallel zur Behebung der vorhandenen Knappheiten.

Wohnungsangebot wächst vielerorts nicht so schnell wie die Nachfrage

Für den Wohnungsmarkt gehen die Experten dagegen nicht nur in Qualitätslagen von einer weiter steigenden Nachfrage aus. Mehr als zwei Drittel der befragten Immobilienprofis bewerten die Aussichten positiver als in der Vorbefragung im 2. Halbjahr 2012. Der Nachfragedruck ist hoch, weshalb rund 75 Prozent mit weiter steigenden Mieten rechnen. Kaum verwunderlich also, dass unter den drei wichtigsten Herausforderungen für den Wohnungsmarkt die Schaffung bezahlbaren Wohnraums genannt wird. Marktanspannungen sehen die Experten nicht nur in den Top-Standorten, sondern zunehmend auch in Universitätsstädten.

Branchenexperten zieht es in die Top-Immobilienmarktregionen

Weiterhin auf Wachstumskurs sehen die Branchenkenner die sieben Top-Immobilienmarktregionen in Deutschland. Mehr als vier von fünf Befragten bescheinigen diesen Regionen künftig einen Zugewinn an Attraktivität für die eigene Geschäftstätigkeit. Besonders positiv fällt die Gesamtbewertung für die Regionen Rhein-Main und Düsseldorf-Köln-Bonn aus, nachdem zuletzt die Hauptstadt Berlin auf dem vordersten Platz rangierte. Unter den befragten Wohnungsakteuren hat sich Düsseldorf-Köln-Bonn auf den Spitzenplatz vorgearbeitet, während die Gewerbebranche München als den attraktivsten Markt sieht.

Das Expertenpanel Immobilienmarkt des BBSR bietet seit 2007 einen aktuellen Spiegel der Markteinschätzungen der Immobilienbranche. Ausgehend von der aktuellen Lage interessieren besonders die Erwartungen für die nahe Zukunft. Die Auswertung der Befragung kann unter www.bbsr.bund.de in der Rubrik „Wohnen/Immobilien“ abgerufen werden. Anfang Juli 2013 geht das Expertenpanel in die 12. Runde. Interessierte können sich beim BBSR unverbindlich für die Teilnahme registrieren und werden über den Start informiert.

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