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München: Wo sich einzelne Branchen gerne tummeln

BNP Paribas Real Estate hat erstmals eine Auswertung aufgestellt, aus der die Vermietungen an einzelne Branchen im Münchener Marktgebiet in den vergangenen zehn Jahren hervorgeht. Der Anlass: Nach Eindruck vieler Markteilnehmer scheint es in der bayerischen Landeshauptstadt keine klare räumliche Fokussierung der einzelnen Branchen auf bestimmte Stadtviertel zu geben (wie ein typisches Bankenviertel in Frankfurt oder ein Medienquartier in Köln). Für die Analyse zog BNP Paribas Real Estate die Gesamtvermietungsleistung der wichtigsten Branchen von Januar 2007 bis Dezember 2017 heran und verortete sie kartographisch. Das Ergebnis: Neben dem Fokus auf besonders begehrte Bürolagen ist tatsächlich eine gewisse Segmentierung der Branchen-Nachfrage festzustellen.

Als dynamischer, wirtschafts- und strukturstarker Standort ist München attraktiv für Unternehmen unterschiedlicher Branchen: Berater und Finanzdienstleister, Firmen aus dem Bereich Informations- und Kommunikationstechnologien (IuK), Industrie- und Bauunternehmen sowie Kreative. Hier verwundert es nicht, dass der Münchener Bürovermietungsmarkt in der Langzeitperspektive bundesweit mit die höchsten Flächenumsätze aufweist. Dabei werden je nach Nutzergruppe unterschiedliche Lagen bevorzugt, um neue Büroflächen anzumieten, so die Analyse von BNP Paribas Real Estate. So genießen zum Beispiel die vergleichsweise neuen Büro-Hotspots Arnulfpark, Parkstadt Schwabing und Hirschgarten zunehmende Beliebtheit. Hierbei ist jedoch spannend zu beobachten, wo sich dann wiederum einzelne Branchen bevorzugt ansiedeln.

Berater und Finanzdienstleister: Innenstadt und westlicher Cityrand

Unternehmen aus der Beratungs- und Finanzdienstleistungsbranche konzentrieren sich besonders stark auf die Innenstadt und den westlichen Cityrand, inklusive Arnulfpark. Ein klassischer Vermietungsfokus liegt auf Standorten am Altstadtring. Insgesamt ist eine deutliche Clusterung innerhalb des Mittleren Rings abzulesen. Außerhalb beziehungsweise im Randbereich dieser Zone sind unter anderem die Messestadt Riem, die Parkstadt Schwabing, der Arabellapark sowie die Entwicklungsachse nach Pasing von Bedeutung. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Flächen in der City ist tendenziell ein zunehmendes Ausweichen auf Stadtteillagen zu erwarten.

IuK-Branche: Cluster im Westend

Die Ergebnisse für die Branche Informations- und Kommunikationstechnologien zeigen eine größere räumliche Streuung und eine deutlich geringere Konzentration auf die City. Die Vermietungen der vergangenen zehn Jahre führten insbesondere zu einem Cluster im Westend, mit dem Gewerbeband Elsenheimer Straße/Barthstraße bis zum Hauptbahnhof im Osten. Als neues Zentrum der Branche könnte sich die Parkstadt Schwabing etablieren, wo in der jüngeren Vergangenheit IBM und Microsoft großflächig angemietet haben. Weitere Kristallisationspunkte werden in Obersendling, Ramersdorf sowie in einzelnen Umlandgemeinden wie Ismaning, Aschheim-Dornach, Unterhaching oder Unterschleißheim sichtbar.

Automotive, Industrie- und Bauunternehmen zieht es eher in den Norden

Bei den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen ist ein Fokus entlang des Gewerbebandes im Norden Münchens, von Moosach im Westen über den Frankfurter Ring bis Freimann zu beobachten. Wichtigster Nutzer ist hier unter anderem BMW. Die Parkstadt Schwabing in der Nachbarschaft ist ein gesuchter Standort für Corporates wie Osram. Weiterhin zeigt sich in Giesing um die St.-Martin-Straße, in Obersendling und in den peripheren Lagen Aschheim, Unterschleißheim oder Garching eine Häufung.

Werksviertel am Ostbahnhof besonders für Branche Medien und Werbung attraktiv

Für die Kreativbranche (Medien und Werbung) spielen bei der Suche nach geeigneten Büroflächen besonders urbane, sich entwickelnde Stadtteillagen eine wichtige Rolle – allen voran der Bereich Werksviertel-Ostbahnhof. Solche Quartiere sind quirlig und authentisch für die Branche.

Insgesamt zeigt sich, dass räumliche Nachfrageprofile durchaus von der Entwicklung attraktiver neuer Angebote beeinflusst werden. So haben beispielsweise der Arnulfpark oder die Parkstadt Schwabing erhebliche Vermietungsanteile unterschiedlicher Branchen in den vergangenen zehn Jahren abgeschöpft. Auf der anderen Seite zeigt sich aber auch, dass branchenbezogene Lagepräferenzen im Stadtgebiet vorherrschen und Unternehmen Cluster suchen. Diese derzeitigen Präferenzen sind jedoch dynamisch, da je nach Entwicklung einzelner Standorte und attraktiver Neuangebote in den kommenden Jahren eine Verschiebung der Segmentierungen möglich ist.

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