Wird die Immobilienblase platzen?

Weltweit wurde eine expansive Geldpolitik als Reaktion auf die Pandemie eingeführt und dies führte zu einem außerordentlichen Anstieg der Immobilienpreise. Seit Anfang 2020 legten die realen Preise um rund 15 Prozent zu und liegen damit über dem langfristigen Trend. Dieser Ära droht jedoch mit der Wiederkehr der Inflation ein jähes Ende.

Daher gibt es viele Indikatoren auf dem Immobilienmarkt, die darauf hinweisen, dass noch in 2022 die Immobilienblase platzen wird. Zum einen steigen die Preise für Objekte aller Art sehr schnell und die Nachfrage bleibt weiter konstant hoch. Hinzu kommt, dass die Zinsen noch günstig sind.

Was ist eine Immobilienblase?

Mit dem Begriff „Immobilienblase“ ist eine Spekulationsblase gemeint. Diese baut sich rund um den Immobilienmarkt auf. Ist der Markt bereit, für ein Gut einen überzogenen Preis zu zahlen, dann handelt es sich um eine solche Blase. Seit Jahren übersteigt die Nachfrage das Angebot bei Weitem und das führte dazu, dass Käufer bereit sind, die höheren Preise der Verkäufer zu akzeptieren. Der Preis liegt bei einer Transaktion deutlich über dem tatsächlichen Wert der Immobilie.

Gewählt wird das Symbol der Blase, da es sich bei ihr um einen großen, stetig wachsenden, hohlen Raum handelt. Je größer die Blase wird, desto wahrscheinlicher ist, dass sie platzen wird. Genau dies scheint aktuell bevorzustehen. Es scheint unausweichlich, dass die Immobilienblase patzen wird, aber die Frage lautet „Wann?“.

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase entsteht, dazu trägt eine Reihe von Faktoren bei. Von diesen wird die erhöhte Nachfrage für Immobilien beeinflusst, wie die Experten von Llucmajor Immobilien wissen und das trifft auf den gesamten internationalen Immobilienmarkt zu.

• Zinspolitik (niedrige Zinsen)
• Geringe Kreditkosten
• Leichte Kreditvergabe
• Steigende Einkommen
• Konjunkturaufschwung
• In Ballungsgebieten ist weniger Wohnraum vorhanden
• Demografischer Wandel – mehr alte Leute benötigen Wohnraum

Drei Faktoren spielen aktuelle in dem Geschehen eine Rolle. Dabei handelt es sich zum einen um die Niedrigzinspolitik der vergangenen Jahre. Diese führte dazu, dass die Haushalte selbst ohne steigendes Einkommen einen Baukredit erhielten und sich leisten konnten. Die Banken selbst waren schnell, um die Kredite mit Niedrigzinsen zu vergeben und dabei wurde nicht darauf geachtet, ob es dem gleichen Haushalt möglich ist, bei steigenden Zinsen einen Anschlusskredit zu finanzieren.

Zugleich ist der demografische Wandel ausschlaggebend. Die Menschen werden immer älter und leben länger in ihrem Eigentum. Die Folge ist, dass weniger Wohnungen und Häuser zum Verkauf auf den Markt gebracht werden. Außerdem steigt die Zahl der Single-Haushalte und somit wird pro Person mehr Wohnraum benötigt – dieser ist allerdings nicht vorhanden.

In vielen Regionen kommt es zu einer klaren Abwandlung aus den ländlichen Gebieten. Besonders junge Menschen zieht es in die Ballungsgebiete, Metropolen und größeren Städte. Das Problem, dass es zunehmend weniger Baugrund gibt, um neue Immobilien zu errichten und Wohnraum zu schaffen.

Warum platzt eine Immobilienblase?

Damit es dazu kommt, dass die Blase platzt, spielen ebenfalls eine Reihe von Faktoren eine Rolle. Wichtig ist es, dass der Markt im Auge behalten wird, um die Anzeichen frühzeitig zu erkennen:

• Es besteht vom Markt keine Bereitschaft, die überhöhten Preise zu bezahlen.
• Es wird enorm viel neuer Wohnraum geschaffen.
• Durch höhere Zinsen werden die Anschlusskredite für Immobilienbesitzer zu teuer.
• Aufgrund höherer Zinsen werden weniger Kredite vergeben.
• Käufer werden aufgrund von Krise vorsichtiger.
• Das Sparguthaben wird durch Inflation angegriffen.

In der Regel führen diese Dinge dazu, dass über einen kurzen Zeitraum die Nachfrage nach den überteuerten Immobilien wegfällt und das nahezu zu 100 Prozent. Zugleich kommt es vermehrt in diesen Phasen zu Zwangsversteigerungen, da die Verbraucher die Immobilie nicht mehr über neue Kredite weiterfinanzieren können.

Droht die Immobilienblase in 2022 zu platzen?

Es lohnt sich ein Blick nach München, um zu verstehen, was auf dem deutschen Immobilienmarkt aktuell passiert. Im April 2021 lag der Kaufpreis pro Quadratmeter bei rund 8000 Euro. Aktuell beträgt dieser im Durchschnitt 9.300 Euro. Durchschnittlich müssen Immobilienkäufer für ein Einfamilienhaus vor Ort rund 1,5 Mio. Euro bezahlen. Selbst wenn das Durchschnittsgehalt in München sehr hoch ist mit circa 5600 Euro brutto, so ist es kaum möglich, diese Preise langfristig zu finanzieren. Die Immobilienkäufer, die aktuell auf einem Niedrigzinskredit sitzen, die werden im Falle einer Umschuldung in naher Zukunft mit einer hohen Zusatzbelastung zu kämpfen haben.

Ähnliche Preisbewegungen sind ebenfalls in anderen Metropolen zu beobachten. Zudem ist davon auszugehen, dass die EZB in den kommenden Monaten die Zinsen anheben wird, da die Mehrkosten der europaweiten Inflation nicht mehr aufzuhalten sind. Die Entwicklung im Ukraine-Krieg sind ein weiterer Faktor, denn niemand kann absehen, wie lange dieser Konflikt noch anhalten wird und mit welchen wirtschaftlichen Folgen ganz Europa konfrontiert wird.