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Mieten in München sind an der Schmerzgrenze angelangt

Ein Wort das jedem Angst macht: Immobilienblase! Dieses Wort löst spätestens seit dem Platzen der Blase 2008 mit folgender Wirtschaftskrise bei den Menschen Unbehagen aus. Droht das nun auch den Münchenern? Ein düsteres Bild des Münchener Immobilien-Marktes wird von der Studie der Schweizer Großbank UBS aufgezeichnet. Der Studie nach ist München nach Hongkong der am stärksten überbewertete Markt weltweit.

Die Münchener sind einer starken Mietbelastung ausgesetzt

Wen es nach München zieht oder dort wohnt, der hat in Relation zu seinem verfügbaren Einkommen mit Abstand die höchste Mietbelastung. Sicherlich ist das nicht neu, doch von einem aktuellen Marktbericht wird das nun leider erneut untermauert.

Die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt legten demnach zwischen 1995 und 2018 nominal um 82 % zu, während das verfügbare Einkommen in den Privathaushalten im Durchschnitt um 48 % stieg. Wird dies landesweit betrachtet, dann ist der Spalt nicht so groß: Während die Mieten in Bayern um 63 % stiegen, nahm das verfügbare Einkommen um 56 % zu.

Die Münchener müssen laut Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitutes 28,3 % ihres Haushaltseinkommens für Wohnkosten einplanen bzw. ausgeben. Laut dem Immobilienverband hat sich der Mietanstieg jedoch verlangsamt. Infolge des andauernden Immobilienbooms ist der Markt an der preislichen Schmerzgrenze angekommen, wie es in dem Bericht heißt.

Die Alt- sowie Neubauwohnungen haben sich laut IVD im Halbjahresvergleich 2018 um 1,1 % verteuert und bei den Bestandswohnungen um 2,4%. Gegenüber der Frühjahrserhebung lag die Steigerungsrate in 2018 bei den gemieteten Häusern bei rund 3,3 %.

Der Immobilien-Wahnsinn wird weitergehen

Was wird das Jahr 2019 für die Münchener Mieter bringen? Die Experten sind sich einig, dass das Preisniveau in der Stadt bereits eine gewisse Schmerzgrenze erreicht hat. Doch die Mieten dürften auch in diesem Jahr weiter steigen.

Die Statistiken zeigen, dass in München gebaut wird wie nie zuvor. Zwischen Januar und August 2018 genehmigte die Stadt 8358 Wohnungen und das sind 12,4 % mehr als im Rekordjahr 2017. Aber es hat den Anschein, dass es nicht ausreichend ist, damit es zu einer Dämpfung des überhitzten Münchner Wohnungsmarkts kommt.

Rudolf Stürzer, Chef von Haus und Grund München erklärt gegenüber der „TZ“, dass es im Frühjahr einen erneuten Schock bei den Bodenrichtwerten geben wird. Er erwartet durchschnittliche Steigerungen von rund 25 % und eben das wird langfristig massive Auswirkungen für alle haben, die ein Haus oder eine Wohnung in München gemietet haben.

Die düstere Prognose Stürzers: Aufgrund dessen das die Bodenrichtwerte explodieren, sofern die Rechtslage so bestehen bleibt, wird es im Stadtgebiet in zwei Generationen keine Mietshäuser mehr geben, die sich im Familienbesitz befinden. Der Hintergrund dafür: Die Erbschaftssteuer berechnet sich aus dem Bodenrichtwert und laut Stürzers Einschätzung wird dieser so ansteigen, dass er sich nicht mehr durch Mieteinnahmen erwirtschaften lasse. Durch den Bodenrichtwert wird der Preis bzw. der Wert pro Quadratmeter ausgewiesen und dieser wurde am 01. Januar 2019 erneut nach zwei Jahren festgelegt. Sobald die Zahlen veröffentlicht werden, kommt es zu einem „Paukenschlag für die Erben“.

Ein Beispiel: Wurde ein Haus in 2018 noch mit 8 Mio. Euro bewertet, so ist es in diesem Jahr 10 Mio. Euro wert. Bei einer Erbschaftssteuer von 19 % beträgt diese dann 1,9 Mio. Euro. Das Haus vorzeitig durch Schenkung übertragen funktioniert nicht, denn bei einem Freibetrag von 400.000 Euro alle 10 Jahre müsste der Verschenkende noch 250 Jahre leben. Eben aufgrund der hohen Erbschaftssteuer laden immer mehr Häuser in den Händen der Makler in München, um diese zu verkaufen.

Anzumerken ist, dass die klassischen Mietshausbesitzer die besten Vermieter sind, da bei Ihnen nicht die Gewinnmaximierung im Vordergrund steht wie bei den Gesellschaften. Eben aus diesem Grund fordert Stürzer, dass die Erbschaftssteuer abgeschafft wird oder zumindest regionalisiert wird, um so die Freibeträge den explodierenden Grundstückswerten anzupassen. Bereits jetzt ist ein Reihenhaus in München höher bewertet, als anderswo eine Villa und dem stimmt auch Münchens oberster Mieterschützer bei.

Kommt es in Bayern zum Bürgerentscheid?

Seit Jahren stehen die Slogans der Miet-Aktivisten an jeder zweiten Straßenecke „Stadt für alle“ lautet ihr Slogan. Angetrieben sind sie von der Angst, dass sich junge Familien, Studenten und Alteingesessene die Stadt bald nicht mehr leisten können. Doch es bleibt nicht nur bei Aufklebern und großen Demonstrationen, sondern es ist in Frankfurt ein Bürgerbegehren zum Mieterschutz angelaufen und das mit weitreichenden Forderungen.

Möglicherweise ist das ein Vorbild für München. Auf jeden Fall verfolgen die hiesigen Köpfe der Mieterbewegungen die Vorgänge in Frankfurt genau und überlegen ob auch sie zum Bürgerentscheid aufrufen sollen.

Die Forderungen der Frankfurter sind deutlich: Es sollen nur noch geförderte Wohnungen für geringe und mittlere Einkommensschichten von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft gebaut werden, nichts anderes. Zudem sollen die Mieten in den städtischen Wohnungen für alle Bewohner, die vom Einkommen Anspruch auf Sozialhilfe hätten, die Mieten auf 6,50 Euro/Quadratmeter gesenkt werden. Dies ist in der Wohnungsnotstadt Frankfurt ein niedriger Wert. Die Aktivisten müssen 20.000 Unterschriften sammeln und sind ihrem Ziel bereits nah, um zu einem verbindlichen Entscheid zu kommen.

Die Münchner sehen jedoch Unterschiede. Denn in München gibt es fast keine Flächen für Neubaugebiete mehr und damit würden die entsprechenden Forderungen verpuffen. Doch am Ende könnte es auch in München zu einem Bürgerentscheid kommen – jedoch mit einer etwas anderen Schlagrichtung.

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